Am Dienstag entschied das Gericht zugunsten der Erben. Derjenige, der in den letzten Monaten „als Mieter des Limpertsberg“ dargestellt wurde, scheiterte erneut mit seinem letzten juristischen Versuch, die Anwendung des Mietrechts durchzusetzen. Von Beruf Wirtschaftswissenschaftler und seit 2013 in Luxemburg tätig, hatte Michel Ruben im Jahr 2019 festgestellt, dass gemäß dem betreffenden Gesetz aus dem Jahr 2006 „die Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken dem Vermieter keine jährlichen Einnahmen einbringen darf, die fünf Prozent des investierten Kapitals übersteigen“. Dieses wird definiert als das Geld, das in den Bau der Wohnung, in Verbesserungsarbeiten (das Gesetz schließt Reparaturen im Rahmen des Mietverhältnisses oder „ kleine Instandhaltungsarbeiten “ aus) und in das Grundstück investiert wurde.
Der genannte Mieter hatte sich im Mai 2019 an die Mietkommission gewandt, um seine Miete für eine 90 m² große Wohnung in der Rue Evrard Ketten von 1.500 auf 900 Euro senken zu lassen. Nachdem sein Antrag abgelehnt worden war und er (vom Vorsitzenden der Kommission) aufgefordert worden war, nach Thionville umzuziehen, um dort eine angemessene Miete zu zahlen, wandte sich Michel Ruben im November desselben Jahres an das Friedensgericht. Das Ziel: „die Festsetzung der Miete auf einen Betrag, der im Einklang mit dem investierten Kapital und dem Gesetz über Wohnraummietverträge steht“, heißt es in der Einleitung des am Dienstag vom Berufungsgericht verkündeten Urteils. Zunächst hatte das Friedensgericht im Januar 2020 einen Sachverständigen, Lucien Melchior, beauftragt, „&das investierte Kapital, neu bewertet und abgezinst, in der von Michel Ruben bewohnten Wohnung “ zu ermitteln und sich zum Wert der Immobilie (Grundstück und Gebäude) im Jahr 1957 zu äußern, unter Berücksichtigung des Neubewertungskoeffizienten und des Abschlags sowie der notwendigen Instandhaltungskosten. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Eigentümer keine Unterlagen vorgelegt, aus denen hervorgeht, welche Faktoren bei der Berechnung des investierten Kapitals zu berücksichtigen sind.
Am 18. Juni 2020 wies das Friedensgericht den Antrag von Michel Ruben auf Herabsetzung der monatlichen Miete ab. Der Betroffene hatte eine Herabsetzung auf 268 bis 493 Euro beantragt. (Die Richter lehnten auch die vom Vermieter, Theo Fischbach, im Gegenzug beantragte Mieterhöhung ab.) Michel Ruben, der sich hier selbst verteidigte, legte Berufung ein und nahm die Dienste von Marc Thewes, einer Koryphäe im Immobilienrecht, in Anspruch. Er ist unter anderem Autor des Werks „Le nouveau droit du bail“ (2007) sowie eines „Panorama de jurisprudence: Bail à loyer“ (2015), das in den „Annales du droit luxembourgeois“ veröffentlicht wurde und gemeinsam mit Fanny Mazeaud entstand, die den angehenden luxemburgischen Rechtsanwälten Vorlesungen zum Immobilienrecht hält. Marc Thewes ist zudem Mitglied des Staatsrats (auf der Liste des CSV). Unterstützt von seinem Spezialisten für öffentliches Recht, Hicham Rassafi-Guibal, erlitt der Staatsrat zunächst eine Niederlage in der Berufungsinstanz, erhielt jedoch am 21. Dezember 2020 Recht wegen Verstoßes gegen Artikel 3 des geänderten Gesetzes vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag, in dem die Kriterien für die Berechnung des investierten Kapitals festgelegt sind.
Der Fall wurde in der Berufungsinstanz am 7. März dieses Jahres verhandelt. In der Zwischenzeit wurde Michel Ruben im August 2021 abgeschoben. Das am Dienstag verkündete Urteil fasst die Position von Michel Ruben wie folgt zusammen: „Es wäre durchaus möglich und rechtmäßig, dass eine Wohnung gleichzeitig sehr teuer ist (Marktwert), aber nur zu einem sehr erschwinglichen Preis vermietet werden kann. Was das Gesetz dem Eigentümer über die Miete vergüten würde, wäre sein Investitionsaufwand und nicht der latente Wertzuwachs, der sich aus einem exogenen Anstieg des Marktwerts seiner Immobilie ergibt. “ Während der Anhörung betonte Marc Thewes die Absichten des Gesetzgebers, als er auf das Konzept der Mietobergrenze im Verhältnis zum investierten Kapital einging, das bereits in den Mietgesetzen von 1955 und 1987 enthalten war: „ das Streben nach einem gerechten Gleichgewicht zwischen einer Kapitalrendite, die mit einem durchschnittlichen Zinssatz vergleichbar ist, und dem Schutz des Mieters vor Mieten, die aufgrund des allgemeinen Anstiegs der Immobilienpreise in die Höhe schnellen würden “. Der Gesetzentwurf sieht insbesondere vor, der Liberalisierung der Mieten entgegenzuwirken.
Nach Rechtslehre und Gesetz liegt die Beweislast für das investierte Kapital beim Vermieter. Der Eigentümer, der die Immobilie 2018 nach dem Tod seiner Ehefrau geerbt hatte, legte diese Unterlagen jedoch erst auf Druck des Anwalts des Antragstellers vor. Marc Thewes hatte sich daran erinnert, dass zum Zeitpunkt des Baus der Immobilie im Jahr 1957 das Steuerrecht vorschrieb, die Baukosten bei der ACD anzugeben. Die Unterlagen wurden drei Tage vor der ersten Berufungsverhandlung vorgelegt. Vor den Richtern im März spiegelten die Verhandlungen den Gesetzentwurf 7642 wider, den der Wohnungsbauminister Henri Kox (Déi Gréng) am 31. Juli 2020, also wenige Wochen nach dem ersten Urteil in der Ruben-Affäre, eingebracht hatte. In der Begründung wird darauf Bezug genommen: „Angesichts der Praktiken auf dem Immobilienmarkt und der durch einige jüngste Gerichtsentscheidungen aufgezeigten Unklarheiten im geltenden Gesetzestext ist es angebracht, bestimmte Bestimmungen bezüglich des investierten Kapitals zu präzisieren und zu verschärfen.“ Oder auch: „Das investierte Kapital (…) entspricht nicht dem ‚vergleichbaren Marktwert‘ des Grundstücks und der Wohnung zum gegenwärtigen Zeitpunkt.“ „ Die Eigentümer befürchten, dass man ihnen etwas wegnimmt. Das stimmt nicht. Wir begrenzen lediglich den Wertmultiplikator “, erklärte Marc Thewes den Richtern im März, bevor er zusammenfasste: „ Wir haben ein Recht. Das muss angewendet werden. (…) Das investierte Kapital ist nun bekannt“, argumentierte die Verteidigung von Michel Ruben. Bei Anwendung der Koeffizienten und des Abschlags würde sich der zu berücksichtigende Betrag auf 283.943,93 Euro belaufen. Die gesetzlich zulässige maximale Rendite von fünf Prozent für das gesamte Gebäude würde sich auf 14 197,20 Euro pro Jahr oder 1 183,10 Euro pro Monat für das gesamte Gebäude mit vier Wohneinheiten belaufen. Die Höchstmiete für die von Michel Ruben gemietete Wohnung würde bei 313,17 Euro zuzüglich 25 Euro für die Möbel liegen.
Der Anwalt des Eigentümers, Robert Kayser, macht jedoch geltend, dass seit 1957 und seit dem Bau Arbeiten durchgeführt worden seien. Es sei jedoch unmöglich, die Rechnungen aufzufinden oder genau anzugeben, um welche es sich handele. „Wenn der Zahn der Zeit seine Spuren hinterlässt, ist es völlig normal, dass die Parteien die Belege nicht mehr vorlegen können“, rechtfertigte sich Robert Kayser. „Zauberarbeiten, Arbeiten, an die man sich nicht erinnert, von denen man keine Rechnungen sieht und deren Auswirkungen man nicht erkennen kann“, kritisierte Hicham Rassafi-Guibal scharf. Michel Ruben betont, dass, falls Arbeiten stattgefunden hätten, diese gemeldet worden seien, um in den Genuss der Vorzugssätze zu kommen. Für den Anwalt des Miteigentümers würde, wenn man die vom Antragsteller auf der Grundlage des investierten Kapitals berechneten Mieten anwenden würde, „jeder Eigentümer, der alte Immobilien besitzt, anfangen zu verkaufen. Man bestraft hier die Luxemburger, die die Immobilien von ihren Vorfahren geerbt haben. Dies hätte zur Folge, dass den Luxemburgern der Zugang zu Wohneigentum verwehrt würde “, empörte sich der Anwalt. „ Man muss das geltende Recht anwenden “, fasste Robert Kayser zusammen, überzeugt von einer Rechtsprechung, die die Eigentümer schützt.
Und diese Woche geben ihm die Richter der Instanz Recht. Sie kommen auf der Grundlage der „Aktenlage“ zu dem Schluss, dass „im Zeitraum von 1957 bis 2019 zwangsläufig und zweifelsfrei Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden“. Die Richter hören sich die Aussagen des zwangsgeräumten Mieters zum „baufälligen Zustand der Wohnung an, die im Gegensatz zu den drei anderen Wohnungen im selben Gebäude seit fünfzehn Jahren nicht renoviert wurde“. Doch in den vorangegangenen 48 Jahren „müssen zwangsläufig Renovierungen und Umbauten stattgefunden haben“, so die Richter, bevor sie feststellten: „Es fehlen jegliche Unterlagen zu den zwischen 1957 und 2010 durchgeführten Umbauarbeiten, abgesehen von der Errichtung einer Betonterrasse um das Jahr 1970 “, die nicht die Wohnung von Michel Ruben betraf. Laut Gesetz muss man sich, wenn das investierte Kapital nicht beziffert werden kann, auf ein Gutachten und die Ermittlung des Marktwerts stützen, erklären die Richter. Sie beziehen sich dabei auf einen Marktwert von 787.000 Euro, der von dem vom erstinstanzlichen Richter bestellten Sachverständigen geschätzt wurde, obwohl dieser Auftrag nicht im Mandat enthalten war. Auf der Grundlage dieses Betrags kann der Eigentümer bis zu 3 279,17 Euro Miete verlangen, wenn die Wohnung unmöbliert ist, bzw. das Doppelte, wenn sie möbliert ist, so entschieden die Berufungsrichter.
Der Gerichtshof folgt damit genau dem Weg, den das Gesetz von 2006 eigentlich vermeiden wollte. Im Gesetzentwurf 7642 stellen die Juristen des Ministeriums für Wohnungswesen fest, dass nach dieser Logik „ kein Vermieter einer Altbauwohnung mehr Belege vorlegen würde – selbst wenn diese vorhanden sind – im Rahmen eines Mietfestlegungsverfahrens vor der Mietkommission oder vor dem Friedensrichter keine Belege mehr vorlegen würde, um die höchstmögliche Miete für seine Wohnung zu erzielen, und dies selbst dann, wenn er seit dem Erwerb des Eigentums nichts oder nur wenig in diese Wohnung investiert hat. “ Auf Anfrage des Landes schätzt der Liser-Experte Antoine Paccoud ist der Ansicht, dass die Festsetzung der Miete auf der Grundlage des investierten Kapitals es grundsätzlich ermöglicht, „einen Bestand an relativ erschwinglichem Wohnraum zu erhalten und sicherzustellen, dass ein Eigentümer keine Miete verlangt, die im Verhältnis zu seinen Investitionen in die Immobilie unverhältnismäßig hoch ist.“ In den letzten Jahren haben andere steuerliche Regelungen Investoren zum Neubau von Wohnungen veranlasst (beschleunigte Abschreibung und drei Prozent Mehrwertsteuer für Off-Plan-Projekte). Das Kriterium des investierten Kapitals schränkt den spekulativen Charakter des Eigentums ein, doch da es „nie angewendet wurde“, wäre es angesichts eines Investoren begünstigenden Rechtsrahmens lediglich eine „soziale Absicherung“. Antoine Paccoud ist zudem nicht so recht davon überzeugt, dass die Erben von Wohnimmobilien ihre Objekte verkaufen würden, wenn das Gesetz eingehalten würde, da die Kosten erstattet werden und der latente Wertzuwachs bestehen bleibt. Schließlich betont er, dass der erhebliche Anstieg der Mieten in den letzten Monaten noch stärker für eine konsequente Anwendung der Mietobergrenze in Abhängigkeit vom investierten Kapital sprechen sollte. Michel Ruben teilt mit, dass seine Anwälte eine neue Kassationsbeschwerde vorbereiten. „ Mir scheint, dass erneut gegen das Gesetz und die Absicht des Gesetzgebers verstoßen wurde, wonach die Vermietung einer Wohnimmobilie dem Vermieter keine jährlichen Einnahmen einbringen darf, die fünf Prozent des in die Immobilie investierten Kapitals übersteigen “, schließt der Ökonom, nach dem das von Henri Kox vorbereitete Gesetz benannt würde, wenn wir uns in den Vereinigten Staaten befänden.
