Ein bescheidener Vorschlag für einen Sozialismus im Immobilienbereich

„In Luxemburg stellt dieser – übrigens politisch gewollte – Preisrückgang eine Verbesserung einer Situation dar, die sich seit vielen Jahren ungünstig entwickelt hat.“ Fernand Boden, Minister für Mittelstand, Tourismus und Wohnungswesen, 13. Oktober 2008

Mit mehreren hundert Millionen Euro an öffentlichen und steuerlichen Ausgaben, die jedes Jahr für die Wohnungspolitik aufgewendet werden (in Form der Wohnungs-Mehrwertsteuer, „Bëllegen Akt“, Zinszuschüssen, beschleunigter Abschreibung, Abschreibung wegen Abnutzung, einem speziellen Immobilienfreibetrag, Beihilfen für den Bau von erschwinglichem Wohnraum, Mietzuschüssen usw.) spielt der Staat strukturell eine wirtschaftliche und finanzielle Rolle von höchster Bedeutung auf dem Immobilienmarkt.

Vor dem aktuellen Hintergrund, in dem die Kaufkraft auf dem Immobilienmarkt durch die hohen Quadratmeterpreise und die hohen Zinssätze doppelt eingeschränkt ist, die Zahl der Transaktionen deutlich hinter den in der Vergangenheit beobachteten Trends zurückbleibt (2.529 Wohnungsverkäufe im ersten Halbjahr 2023 gegenüber 4.790 im ersten Halbjahr 2022), muss der Staat mehr tun und wird – nach dem Pandemie-Sozialismus der Covid-Jahre und dem Energiesozialismus infolge des Krieges in der Ukraine – ganz offensichtlich einen echten Immobiliensozialismus betreiben müssen.

Zugegebenermaßen ist ein krisenbedingter Immobiliensozialismus de facto bereits im Gange, da der Wohnungsbauminister seit vielen Monaten immer wieder Andeutungen macht und privaten Bauträgern zuzwinkert, indem er in allen Tonlagen und auf allen Kanälen deutlich macht, dass er bestrebt ist, im Rahmen der Vorgaben des Wohnungsbauministeriums als Käufer von Wohnungen im VEFA-Verfahren zu engagieren; doch diese Strategie, deren Erfolgsgrad bislang unmöglich einzuschätzen ist – da das Ministerium streng geheim hält, welche Bauträger bereit waren, „mitzuspielen“ –, würde davon profitieren, wenn sie durch den Erwerb bestehender Immobilien von den (zahlreichen?) Haushalten ergänzt würde, die in einem teuren Überbrückungskredit, einer turbulenten Scheidung, einer heiklen Erbteilung oder die aufgrund von variablen Zinssätzen, die etwas zu stark nach oben ausgeschlagen haben, zunehmend Schwierigkeiten haben, ihre Kredite zu bedienen.

Konkret sollte der Staat eine groß angelegte Werbekampagne starten, um Haushalte, die eine Immobilie verkaufen möchten oder dazu gezwungen sind (und von denen einige bisher noch keinen potenziell interessierten Käufer gefunden haben), darüber zu informieren, dass der Sonderfonds zur Förderung des Wohnungsbaus (FSDL) im Rahmen seines Auftrags, „zur Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum beizutragen“ und in seinem Bestreben, Haushalten zu helfen, in der Lage ist (und bestrebt ist), ihre Immobilie zu erwerben (z. B. unter Verwendung einer Berechnungsformel, die das tatsächlich investierte Kapital anhand des Baukostenindex neu bewertet, mit Preisobergrenzen pro Kanton von bis zu 8 000 Euro pro Quadratmeter für den Kanton Luxemburg¹) und dass Verkäufer, die in ein VEFA-Projekt investieren, auf Wunsch bis zur Übergabe ihrer neuen Wohnung als Mieter in der an den FSDL verkauften Wohnung wohnen und (z. B. maximal zwei Jahre lang) von einem erschwinglichen Mietvertrag profitieren können.

Da die Mieten nicht im gleichen Maße gestiegen sind wie die variablen Zinssätze und die derzeitigen Schwierigkeiten auch bestimmte Investoren betreffen, müsste klar festgelegt werden, dass sich das öffentliche Rückkaufangebot auch an Eigentümer von Mietwohnungen richtet, und es sollte – als Anreiz – daran erinnert werden, dass gemäß Artikel 29 des Gesetzes über den Wohnungsbau-Pakt „ die Veräußerungsgewinne im Sinne von Artikel 99ter des geänderten Gesetzes vom 4. Dezember 1967 über dieEinkommensteuergesetzes von der Einkommensteuer befreit sind, wenn sie von natürlichen Personen aus Immobilien erzielt werden, die an den Staat, an Gemeinden oder an Gemeindeverbände veräußert werden “.

Eine solche Politik des Erwerbs bestehender Wohnimmobilien würde objektiv gesehen zur notwendigen Preissenkung, zur Steigerung der Transaktionszahlen und zur Belebung der Geschäftstätigkeit in den Immobilienagenturen beitragen und dürfte grundsätzlich eine weitaus höhere Kapitalrendite erzielen als der Versuch, die Nachfrage durch eine Erhöhung der Steuervergünstigungen (wieder) anzukurbeln.