Nicht ohne Pathos bezeichnet Claude Meisch bezahlbaren Wohnraum als „eine nationale Pflicht“. „Wir wollen niemanden mehr ausschließen, jeder muss seinen Platz finden“, erklärte der liberale Wohnungsbauminister am Mittwoch auf einer Pressekonferenz. Die CSV und die DP fordern dies bereits seit einem Jahrzehnt: „De Privatsektor mat an d’Boot huelen“. Doch wie eine solche öffentlich-private Partnerschaft (ÖPP) konkret aussehen sollte, blieb vage. Hinter verschlossenen Türen wurde in den letzten Monaten in enger Zusammenarbeit mit Lobbyisten der Immobilienbranche ein Modell ausgearbeitet. Im Rahmen einer aus dem „Logementsdësch“ hervorgegangenen Arbeitsgruppe trafen sich der Wohnungsbauminister und seine Beamten vier- oder fünfmal mit einem halben Dutzend Vertretern der Branche: Éric Lux, Roland Kuhn, Jean-Paul Scheuren, Paul Nathan und Michel Reckinger. Letzterer nutzte sein Insiderwissen, um Nora Back am vergangenen Samstag bei RTL-Radio eine Lektion zu erteilen: „Ach so, Frau Back: Lies das doch richtig! Und was du da sagst, stimmt nicht.“ Unter Verweis auf „sehr begrenzte, aber über zwanzig Jahre garantierte Margen“ belehrte der Vorsitzende der UEL die Vorsitzende des OGBL über die Details des neuen PPP-Modells, noch bevor diese der Presse oder den Abgeordneten vorgestellt worden waren.
Die Regierung schlägt den Bauträgern einen Deal vor: Sie sollen auf eigene Kosten und auf ihren Grundstücken bezahlbaren Wohnraum errichten, den der Staat dann als Ganzes zu einer indexierten Miete anmietet, die „knapps ënnert dem Marchéspräiss“ liegt. (Der Wohnungsfonds kümmert sich um die Mieter und die laufende Instandhaltung.) Nach zwanzig Jahren kann die öffentliche Hand ein Vorkaufsrecht ausüben und das Gebäude zurückkaufen. Meischs Gleichung enthält jedoch drei Unbekannte: den Mietausgleich, den Rückkaufpreis und das Interesse der Bauträger.
Während bezahlbare Wohnungen in der Regel für vier bis sechs Euro pro Quadratmeter vermietet werden, liegt der Durchschnitt auf dem privaten Markt mittlerweile bei über dreißig Euro. „Bei der Mietobergrenze wird der Staat eingreifen“, verspricht Meisch. Der Mieter würde also weiterhin seine gedeckelte Miete zahlen (die laut Meisch „kaum ausreicht, um die Betreuung der Mieter zu finanzieren“), wobei der Staat das Dreifache, Vierfache oder sogar Fünffache dazulegt, um die Differenz auszugleichen. Die Rechnung dürfte hoch ausfallen und den Staat für zwanzig Jahre (das entspricht vier Legislaturperioden) binden. Der Minister sieht darin eher einen Vorteil: „Diese Subvention erstreckt sich über einen längeren Zeitraum. Das kann für die Verwaltung des Staatshaushalts ebenfalls interessant sein. Wir gehen davon aus, dass die direkten Auswirkungen auf den Haushalt hier deutlich geringer sind.“ Im Finanz- und im Wohnungsbauministerium müssen die Beamten nun ihre Berechnungen anstellen. Diese werden die öffentlichen Ausgaben und die privaten Gewinne ermitteln. Im März sprach Meisch von „angemessenen“ Gewinnen.
Wie weit wird diese staatliche Mietzuschussregelung gehen? Claude Meisch bleibt sehr vage: „Wéi wäit, dat muss ee kucken…“ Man könnte dies „von Fall zu Fall, Region für Region“ festlegen, sagt er gegenüber der Zeitung „Le Land“. Und er fügt hinzu: „Wenn das funktionieren soll, muss es irgendwo attraktiv sein. Aber auch nicht zu attraktiv.“ Der Vorsitzende der Immobilienkammer, Jean-Paul Scheuren, nennt eine ganz konkrete Zahl: „80 Prozent der Marktmiete – das ist die Grundlage, von der wir bei unseren Berechnungen ausgehen“, sagt er. „Das ist die Rendite, die wir brauchen, damit das Modell für den Investor interessant wird.“
Luxemburgische Bauträger bauen, um zu verkaufen, nicht um zu vermieten. Grundstücke über Jahrzehnte hinweg in ihrem Portfolio zu behalten, entspricht nicht „dem üblichen Geschäftsmodell“, räumt Meisch ein. Er sagt, er könne sich eine alternative Strukturierung „vorstellen“: „Ein privater Bauträger baut, vermietet an den Staat und verkauft dann an einen Investor weiter, zum Beispiel an einen privaten Versicherer oder einen Immobilienfonds. Letzterer hätte sein Geld somit risikolos angelegt. Das könnte ein Modell sein… “ Die Bauträger könnten institutionellen Investoren ein Paket verkaufen: Das Gebäude mit seinen Mietern (die vom Wohnungsfonds verwaltet werden) und seinen Mieteinnahmen (die vom Staat gezahlt werden). Die luxemburgische Regierung gewährleistet eine sichere und vorhersehbare Rendite.
Bereits am Tag nach den Bundestagswahlen hatte der Manager von Firce Capital den Hörern von RTL-Radio erklärt, dass der „Wunnengsmarché noch mehr Investoren anzieht“, vor allem „diese großen deutschen oder englischen Immobilienfonds“, die man durch steuerliche Vorteile nach Luxemburg locken müsse. Die Regierung wird ihnen ein neues Produkt anbieten: eine Art Staatsanleihe, die durch erschwingliche Immobilien besichert ist.
Jean-Paul Scheuren macht keinen Hehl aus seiner Begeisterung. Er sagt, ein eigens dafür zuständiges Team sei bereits dabei, das neue PPP-Modell bei internationalen Investoren zu bewerben. „Unsere Kunden werden die Fonds sein“, sagt er, möglicherweise eines Tages der „Biergerfonds“, der im Koalitionsvertrag vorgesehen ist, um Sparern die Investition in bezahlbaren privaten Wohnraum zu ermöglichen. Scheuren hat Großes vor: „Es wird erhebliche Volumina erfordern. Mindestens fünfzig Millionen Euro, ein Paket aus mehreren Wohnanlagen … Eine Wohnanlage im Wert von drei Millionen wird nicht ausreichen.“
„Die Wohnungen werden an Mieter vergeben, die die sozioökonomischen Voraussetzungen erfüllen“, verspricht das Ministerium. Claude Meisch versichert, dass „das Modell für diejenigen konzipiert ist, die auf den Wartelisten Vorrang haben“. (Die Warteliste des Wohnungsfonds umfasst 5.996 Haushalte.) Er „schließt jedoch nicht aus“, dass das Modell eines Tages auch für andere Einkommensgruppen geöffnet werden könnte.
Die zweite Unbekannte in der Meischschen Gleichung ist der Wiederverkaufspreis an den Staat. Die öffentliche Hand wird die private Investition über zwanzig Jahre abschreiben – muss sie darüber hinaus auch noch den Wertzuwachs sichern? Claude Meisch sieht darin „eine normale Situation“: „Auf dem privaten Markt können Investoren ebenfalls mit ihrem Eigentum tun, was sie wollen, zum Beispiel es verkaufen, nachdem sie es vermietet haben.“ Der Wiederverkaufspreis an den Staat könnte in der Vereinbarung festgelegt werden, die der Bauträger und das Ministerium unterzeichnen werden. Er könnte beispielsweise umgekehrt proportional zur Höhe der Miete oder sogar zum Verschleißgrad des Gebäudes sein (das gemäß den Vorgaben des Ministeriums errichtet werden muss).
Schließlich gibt es noch eine dritte Unbekannte: Werden die Bauträger, sobald sich der Markt wieder erholt hat, weiterhin bereit sein, ihre wertvollen Grundstücke zu opfern (und ihre enormen Wertsteigerungen zu riskieren), um sich auf das neue PPP-Modell einzulassen? Claude Meisch geht vorsichtig vor. Das Modell sollte zunächst als Pilotprojekt „erprobt“ werden, um „zu sehen, ob der Markt mitzieht“. Es gäbe keinen Automatismus, keinen Anspruch auf eine PPP, sondern eine Ausschreibung, um festzustellen, welche Projekte in Frage kommen könnten: „ Wenn sich die Privatwirtschaft nicht beteiligt oder wenn wir den Eindruck haben, dass es für den Staat ungerecht ist, dann werden wir nicht weitermachen “. Das Regierungsangebot hat bereits Unzufriedene hervorgebracht: Handwerker und Bauunternehmer beklagen, dass die Regierung die Planung und Durchführung von PPPs den Immobilienmagnaten überlässt. Paul Nathan, Geschäftsführer von Poeckes Construction, plädiert dafür, „den Kleinen eine Chance zu geben“. Es müsse vermieden werden, dass diese von den Großen unter Druck gesetzt werden. Handwerker und Bauunternehmer wissen aus Erfahrung, dass ihre Gewinnspannen von den Bauträgern stark gedrückt werden. „Die Meinungsverschiedenheiten innerhalb der UEL sind nicht mein Hauptanliegen“, merkt der Minister an. Sowohl im Wohnungsbau als auch im Bildungswesen stehen für Meisch Schnelligkeit und Effizienz an erster Stelle.
Er stellt das neue PPP-Modell als einen pragmatischen Weg dar, private Grundstücke für bezahlbaren Wohnraum zu mobilisieren: „ Wenn wir dies nicht täten, würden sie in privater Hand bleiben; entweder würde dort nichts geschehen, oder es würden dort sehr konventionelle Wohnungen entstehen. “ Der Minister wollte eine rote Linie nicht überschreiten: den Ausverkauf der öffentlichen Grundstücksreserve. (Die Regierung macht den Bauträgern jedoch ein kleines symbolisches Zugeständnis; diese dürfen auf zwei öffentlichen Grundstücken bezahlbaren Wohnraum errichten.) „Der Staat verfügt nicht über eine unendliche Reserve an öffentlichen Grundstücken, auf denen man schnell bauen könnte“, betonte er bei der Pressekonferenz. Der Staat sollte seinen Bestand ausbauen und zu einem wichtigeren Akteur auf dem Markt werden, „um diesen besser steuern zu können“.
Der ursprünglich von der Handwerkskammer vorgeschlagene Entwurf wurde abgelehnt. Nach dieser „Alternative zum staatlichen Monopol auf bezahlbaren Wohnraum“ sollte der Staat seine Grundstücke (im Erbpachtverhältnis) zur Verfügung stellen und Bauzuschüsse (75 Prozent der Kosten) zahlen. Um das Ganze noch zu versüßen, forderte die Lobby einen „steuerlichen Anreiz, der die Nettorendite erhöht“. Das war selbst für die Regierung Frieden, die wohl liberalste seit der Regierung Bech (1926–1937), etwas zu viel verlangt. Jean-Paul Scheuren berichtet: „Der Minister sagte zu uns: ‚Nein, das reicht. Ihr könnt nicht alles bekommen.‘“
