Die Entscheidung, im Stadtzentrum zu wohnen, ist keine unbedeutende Wahl. Die Vorteile sind ebenso zahlreich wie die Nachteile: Historischer Charme, aber alte Wohnungen mit wenig oder gar keinem Außenbereich; die Nähe zu Restaurants und Bars, aber Lärmbelästigung; die Nähe zu Behörden und Geschäften, aber wenige Parkplätze… Lange Zeit entvölkerten sich die Stadtzentren, was zum Verschwinden der Nahversorgungsgeschäfte führte, die wiederum für die Lebendigkeit der Städte unverzichtbar sind. Ein Teufelskreis, der heute weniger ausgeprägt ist, da sich die Bewohner wieder in den Zentren ansiedeln.
In Luxemburg schließt sich das Viertel „Ville-Haute“ langsam dieser Entwicklung an. Ende 2023 zählte es 3.509 Einwohner, das sind hundert mehr als im Jahr 2019. Was die Nationalitäten angeht, entspricht das Viertel mit einem Anteil von 30,4 Prozent ausländischer Einwohner (29,6 Prozent in der Gesamtstadt) dem Durchschnitt der Hauptstadt. Die Franzosen stellen die größte ausländische Gruppe dar, gefolgt von den Italienern und den Belgiern. (In der gesamten Stadt liegen die Portugiesen vor den Italienern).
Das Viertel „Ville-Haute“ zeichnet sich durch seine Bevölkerungsstruktur aus. Die Alterspyramide weist ein besonderes Profil auf. Wie auch anderswo liegt der Bevölkerungshöchststand bei den 30- bis 39-Jährigen, doch in der Ville-Haute steigt die Einwohnerzahl bei den über 80-Jährigen deutlich an. Dies lässt sich durch die große Anzahl an Seniorenwohnheimen erklären. Die Fondation Pescatore macht mit 350 Bewohnern allein ein Zehntel der Bevölkerung des Stadtteils aus. Darüber hinaus beherbergen die Résidence Konviktsgaard und das CIPA Ste Elisabeth am Park zusammen fast 300 Menschen. Wie aus dem Bericht des Sozialobservatoriums (2023) hervorgeht, ist die Oberstadt sowohl eines der Stadtteile mit dem geringsten Anteil an jungen Menschen (unter 25 Jahren) als auch mit dem höchsten Anteil an älteren Menschen (ein Viertel der Bevölkerung ist über 60 Jahre alt). Dieses Viertel weist das höchste Durchschnittsalter der Gemeinde auf (43 Jahre). Es ist zudem eines der wenigen Stadtteile, in denen es keine Grundschule gibt: Die Schule in der Rue de la Congrégation ist seit der Zusammenlegung der Kinder in der Zentralschule von Clausen im Jahr 2017 geschlossen.
Diese besondere demografische Zusammensetzung erklärt, warum die Beschäftigungsquote mit 44 Prozent zu den niedrigsten der Gemeinde zählt. Die dort ansässigen Arbeitnehmer sind jedoch mehrheitlich im Finanz- und Versicherungssektor tätig (fast 60 Prozent). Die Durchschnittsgehälter gehören zu den höchsten der Hauptstadt (7.490 Euro pro Monat).
Diese Merkmale spiegeln sich in den Wahlergebnissen wider. Insgesamt sind die Ergebnisse der DP und der CSV in der Oberstadt deutlich höher als im Rest der Hauptstadt. Bei den Kommunalwahlen 2023 erzielte die liberale Partei dort 35,1 Prozent der Stimmen (31,4 Prozent in der gesamten Stadt) und die christlich-soziale Partei 21,7 Prozent der Stimmen (20,6). Im Gegensatz dazu sind die Grünen dort noch weniger beliebt als in anderen Stadtteilen und liegen 2,4 Prozentpunkte unter dem Gemeindedurchschnitt.
Die Oberstadt hat seit 2019 rund hundert Einwohner hinzugewonnen, wobei die Fluktuation der Einwohner sehr ausgeprägt ist: Die Neuankömmlinge machen fünfzehn Prozent der Bevölkerung des Stadtteils aus. Es findet ein erheblicher Erneuerungsprozess statt, auch wenn die Zahl der Zuzüge in absoluten Zahlen gering bleibt. Da die Neuankömmlinge älter und häufiger luxemburgischer Herkunft sind als im Rest der Stadt (zwanzig Prozent der Zuzüge gegenüber elf Prozent anderswo), ist davon auszugehen, dass es sich hauptsächlich um Bewohner von Seniorenheimen handelt.
Wenn es um die Entwicklung der Innenstadt und ihrer Bewohner geht, stehen sich zwei politische Visionen und zwei Generationen gegenüber. „Die Ville-Haute ist flächenmäßig ein kleines Viertel. Viele Gebäude werden von nationalen und kommunalen Behörden, Büros, Geschäften und sogar Museen genutzt. 3.500 Einwohner sind schon eine ganze Menge“, meint Bürgermeisterin Lydie Polfer (DP) gegenüber dem Land. „ Hundert Einwohner mehr in fünf Jahren, das ist wirklich nicht viel angesichts des Potenzials, das die Innenstadt bietet “, entgegnet François Benoy. Der Gemeinderat von déi Gréng ist der Ansicht, dass die Stadt mehr und Besseres tun muss, um diesem Stadtteil neuen Schwung zu verleihen, „und nicht einfach nur zusehen darf“. Auch Maxime Miltgen (LSAP) aus der Opposition pflichtet ihm bei: „Die Regierungsparteien tun einfach nicht genug für den Wohnungsbau im Allgemeinen und den sozialen Wohnungsbau im Besonderen. Die weniger wohlhabenden Einwohner werden gebeten, sich woanders umzusehen.“
Sie bezieht sich auf die Zahlen des Observatoire social: Im Jahr 2021 wurden in der Stadt Luxemburg 1.697 Sozialwohnungen erfasst. Das entspricht 0,016 Sozialwohnungen pro Einwohner. Zum Vergleich: Im Gemeindeverband Thionville beträgt die Zahl der Sozialwohnungen 0,1 pro Einwohner und in Metz 0,13, also zehnmal so viel.
Die Bürgermeisterin weist darauf hin, dass die Stadt in diesem Stadtteil über 32 Sozialwohnungen bzw. erschwingliche Wohnungen verfügt: Place du Théâtre (seit 1985 und der Sanierung des Komplexes rund um das Théâtre des Capucins), oberhalb des Bierger Centers und in der Passage von der Place Guillaume II zur Place d’Armes. „Die Vergabekriterien begünstigen Personen, die in der Stadt arbeiten und ein geringes Einkommen haben, wie beispielsweise im Gastgewerbe.“ Sie hebt auch den Bau neuer Wohnungen im Royal Hamilius (71 Wohnungen) und im Cloître Saint-François (elf Wohnungen am Marché-aux-poissons) hervor. Sie räumt ein, dass es sich dabei „überhaupt nicht um Sozialwohnungen“ handelt, betont jedoch, dass „alle Stadtteile eine gemischte Bevölkerungszusammensetzung brauchen“.
Es ist festzustellen, dass die Ville-Haute zu den Top 5 der Stadtteile mit den höchsten durchschnittlichen Verkaufspreisen gehört (12.177 Euro pro Quadratmeter laut den Zahlen des Observatoire de l’habitat für 2023). Das Gleiche gilt für die Mieten: Die geforderten Mieten liegen bei 36,09 Euro pro Quadratmeter und Monat, auch wenn das Viertel damit unter dem Durchschnitt der Hauptstadt (37,26 Euro) liegt. „&Diese hohen Preise lassen sich durch die zentrale Lage dieses Stadtteils und den starken Wettbewerb durch Büroflächen und andere gewerbliche Nutzungen (Arztpraxen, Geschäfte) erklären, die häufig Wohnräume beanspruchen“, heißt es im Bericht des Observatoire social.
Um den Bau weiterer Wohnungen zu fördern, sieht sich Lydie Polfer machtlos: „Die Stadt könnte Immobilien kaufen, wenn es welche zu angemessenen Preisen zum Verkauf gäbe.“ Sie fügt hinzu, dass fast die gesamte Oberstadt im „geschützten Bereich“ liegt: „Man kann nicht drei Häuser abreißen, um ein Mehrfamilienhaus zu errichten.“ Was die Wohnungen über den Geschäften betrifft, die oft unbewohnt sind oder als Lagerräume dienen, weist die Bürgermeisterin auf die Hindernisse hin: „Früher wohnten die Ladenbesitzer über ihren Geschäften. Es gab nicht immer einen Zugang von der Straße aus. Seit dem Joly-Plan ist man verpflichtet, Zugänge zu schaffen, sofern die Größe der Fassade dies zulässt. Auch heute schreibt die Bauordnung vor, dass bei der Sanierung eines Geschäftsgebäudes eine Etage für Wohnzwecke reserviert werden muss. “
Auf die Frage nach der Besteuerung leerstehender oder nicht ordnungsgemäß genutzter Wohnungen reagiert sie mit einem Augenbrauenhochziehen: „So etwas macht man nicht!“ Der Gesetzentwurf zur Grundsteuer, zur Mobilisierung von Grundstücken sowie zur Besteuerung von unbewohnten Wohnungen, der im Oktober 2022 von der vorherigen Regierung eingebracht wurde, stieß beim Staatsrat auf zahlreichen formellen Widerstand. Bis zu seiner Überarbeitung, die in der Koalitionsvereinbarung zugesagt wurde, gibt es keine Sanktionen für die Nichtnutzung von Wohnungen, sondern lediglich einen Anreiz.
Selbst wenn eine Steuer auf leerstehende Wohnungen eingeführt würde, „muss man sich zunächst auf eine Definition einigen und ein Register einrichten“, entgegnet die Bürgermeisterin. Ohne ihn namentlich zu nennen, erinnert sie sich sicherlich daran, dass Paul Helminger klären wollte, welche Flächen zu Unrecht von Büros belegt wurden. Er hatte eine öffentliche Untersuchung eingeleitet und Schreiben an Unternehmen und Freiberufler verschickt, die in Wohngebäuden ansässig waren, was ihm den Zorn und die Kritik von Rechtsanwälten und Notaren einbrachte. Manche vermuten, dass er deshalb seinen Sitz im Rathaus verloren hat. Übrigens wünscht sich Lydie Polfer nicht weniger Büros: „Nur wenn es mehr Arbeitsplätze gibt, gibt es auch mehr Einwohner.“
Die Opposition im Stadtrat betont nachdrücklich, dass ein Programm zur Verringerung der Zahl leerstehender Wohnungen machbar und unerlässlich ist. „Nirgendwo ist die Leerstandsquote so hoch wie in der Innenstadt und im Bahnhofsviertel, wo fast niemand über den Geschäften wohnt. Im Rahmen der Überarbeitung des Flächennutzungsplans wäre es möglich, dieses Problem endlich anzugehen“, erklärt François Benoy. Er plädiert für ein „proaktives“ Programm, bei dem die Stadt Geschäfte und Wohnungen erwirbt. Der Grünen-Stadtrat möchte das Amt des City-Managers wieder einführen, „unabhängig und mit ausreichenden Mitteln ausgestattet“: eine Art Vermittler zwischen Anwohnern, Unternehmen und Politik. „Die Stadtentwicklung muss verschiedene, miteinander verflochtene Aspekte berücksichtigen: Wohnen, Handel, Wirtschaft, Kulturerbe, öffentliche Räume, Mobilität und öffentliche Dienstleistungen.“
„Die Zielgruppe für die Wiederbelebung der Innenstadt sind junge Menschen“, betont Maxime Miltgen. Mit ihren dreißig Jahren passt die Gemeinderätin perfekt in diese Zielgruppe. Außerdem lebt sie schon seit mehreren Jahren in der Innenstadt. Sie geht davon aus, dass junge Menschen, ob allein oder als Paar, in kleineren Wohnungen leben können als in manchen anderen Stadtvierteln – warum nicht auch in Häusern ohne Aufzug? Das entspricht einem Lebensstil, bei dem man weniger Zeit zu Hause verbringt, wodurch der öffentliche Raum und die Stadtgestaltung an Bedeutung gewinnen und den Wünschen dieser jungen Menschen Rechnung tragen müssen. „Sie wollen eine dynamische Stadt, in der sie ausgehen können und in der etwas los ist. Sie wissen auch, dass der Lärm aus den Bars Teil dieser Lebendigkeit ist.“
Die Sozialistin fügt hinzu, dass ein dichter besiedeltes Viertel auch ein sichereres Viertel sei. „Kriminalität breitet sich dort aus, wo niemand ein Auge darauf hat.“ Der Teufelskreis kann sich in einen positiven Kreislauf verwandeln: Mehr Einwohner, mehr Geschäfte, Restaurants und Bars bedeuten mehr Leben zu verschiedenen Tageszeiten und weniger tote Winkel.
