Letzte Woche haben wir gesehen, dass zwar unbedingt mehr Wohnraum geschaffen werden muss, aber gleichzeitig landwirtschaftliche Flächen so weit wie möglich geschont werden müssen. Unsere Verantwortung in dieser Hinsicht ist umso größer, als in Europa (insbesondere im Süden) aufgrund der Auswirkungen des Klimawandels viele weitere landwirtschaftliche Flächen verloren gehen werden. Wir sollten nicht vergessen, dass sich diese Auswirkungen schneller bemerkbar machen, als die Wissenschaftler des IPCC vorhergesagt hatten.
Die Europäische Union hat sich dieses Themas bereits 2011 angenommen und den Grundsatz der „Null-Versiegelung“ bis 2050 festgelegt. Obwohl es sich derzeit um eine nicht verbindliche Leitlinie handelt, schlägt sie den Staaten und lokalen Gebietskörperschaften vor, Instrumente einzuführen, mit denen wertvolle Böden geschützt werden können, indem bereits bebaute Flächen bestmöglich genutzt werden. Unter diesen sind Brachflächen vorrangig zu untersuchende Gebiete. Ob es sich nun um Industrie-, Gewerbe- oder Wohnbrachflächen handelt – sie befinden sich oft in städtischem Umfeld und sind gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.
Tatsächlich bietet die Vergangenheit der Stahlindustrie dem Großherzogtum zahlreiche Möglichkeiten dieser Art – rund 1.200 Hektar im Süden des Landes. Das beste Beispiel ist natürlich Belval, wo der letzte Hochofen 2017 stillgelegt wurde und 120 Hektar Brachland zurückblieben. Mit der Gründung einer neuartigen Struktur im Jahr 2002 zur Steuerung eines ehrgeizigen Umwandlungsprogramms legten der Staat und ArcelorMittal den Grundstein für ein neues Stadtviertel, dessen Entwicklung – ganz gleich, was man von seinem architektonischen Charakter halten mag – die DNA einer Region tiefgreifend verändert hat, die sich nur langsam von ihrer industriellen Vergangenheit erholte. Agora, das sich die beiden Gesellschafter zu gleichen Teilen teilen, hat seine Mission zweifellos erfolgreich erfüllt.
Belval ist das erste Beispiel, aber nicht das einzige. Zu nennen ist auch das ehemalige Standgelände der Standseilbahn in Differdange, auf dem die Wohnanlage „Arboria“ und das Einkaufszentrum „Opkorn“ entstanden sind. Mehrere weitere Standorte befinden sich derzeit in der Entwicklung oder werden bald erschlossen: Rout Lëns und Metzeschmelz in Esch-sur-Alzette, Schifflange, Neischmelz in Dudelange… Obwohl die Vorbereitung und Umsetzung dieser Projekte oft sehr langwierig ist (mit Ausnahme von Belval), ist Luxemburg auf dem besten Weg, sich zu einem Spezialisten für solche vorbildlichen Umnutzungen zu entwickeln.
Werfen wir einen Blick auf zwei der wichtigsten Projekte, die die nächsten zwei Jahrzehnte prägen werden: die Projekte in Wiltz und Dudelange. Das eine ist ein ehemaliges Industriebrachgelände, auf dem sich im Laufe der Zeit zahlreiche Industriebetriebe angesiedelt haben – Wiltz. Entlang des Flusses gab es dort Ende des 19. Jahrhunderts bis zu dreißig Gerbereien. Ein Gewerbe, das Schadstoffe wie Chromsalz benötigt, das Schwermetalle freisetzt. Die letzte Gerberei schloss 1961 und wurde durch ein Werk zur Herstellung von Bodenbelägen (Tarkett) ersetzt, das in den 1990er Jahren den Betrieb einstellte.
Der andere Standort ist ein ehemaliges Stahlwerk von ArcelorMittal, nämlich Neischmelz in Dudelange. Das erste Werk wurde hier ab 1883 von der „Société anonyme des Haut-Fourneaux de Dudelange“ errichtet. Der Standort entwickelte sich stetig weiter, bis Mitte der 1970er Jahre der Niedergang der Stahlindustrie ihm zum Verhängnis wurde. Das Walzwerk und das Stahlwerk stellten 1984 den Betrieb ein, die Hochöfen wurden zwischen 1980 und 1986 abgerissen, und das Gelände wurde 2005 endgültig aufgegeben. Der Wohnungsfonds wurde 2016 Eigentümer des Geländes.
Auch wenn die Geschichte der beiden Brachflächen sehr unterschiedlich ist, haben sie doch eine Gemeinsamkeit: Beide befinden sich heute im Besitz des Wohnungsfonds. „Wiltz und Neischmelz sind von der Größe her ziemlich ähnlich, etwas mehr als 30 Hektar“, stellt Jacques Vandivinit, Direktor des Fonds, fest. Wenn man die Komplexität anspricht, die mit der Umsetzung solcher Projekte einhergeht, räumt er von vornherein ein, dass nichts einfach ist. „Belval ist das einzige vergleichbare Beispiel, aber die rechtlichen Rahmenbedingungen haben sich grundlegend geändert. Heute dauert die Erstellung der Unterlagen doppelt so lange.“ Ein Beispiel? „Damals war es nicht notwendig, eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Für uns kam diese Verpflichtung erst im Laufe der Planung hinzu.“
Das Gesetz ist nicht auf dem neuesten Stand
Der Wohnungsfonds bedauert, dass der Staat den Bauträgern die Arbeit nicht erleichtert. „Der 2018 eingebrachte Gesetzentwurf zum Bodenschutz und zur Sanierung kontaminierter Standorte ist immer noch nicht verabschiedet worden, ohne dass man wirklich weiß, warum“, bedauert Jacques Vandivinit. „Das erschwert allen das Leben – uns, aber auch den Behörden, die uns die Genehmigungen erteilen müssen. Da die aktuellen Rechtsgrundlagen veraltet sind, müssen wir ständig diskutieren, um Kompromisse zu finden. Da es sich jedoch um neue Herausforderungen handelt, fällt es unseren staatlichen Partnern manchmal schwer, Entscheidungen zu treffen… Mit einem Gesetz, das klare Regeln festlegt und die Verwaltungsabläufe vereinfacht, würden wir enorm viel Zeit sparen. “
Diese Unklarheit ist zweifellos ein Hemmnis, stellt jedoch die Motivation des Wohnungsfonds nicht in Frage. „Wir sind sehr stolz darauf, an diesen Brachflächen zu arbeiten. Diese verschmutzten Ruinen in Orte zu verwandeln, an denen Menschen leben, arbeiten und ihre Freizeit verbringen können, ist äußerst motivierend. Natürlich wäre es einfacher gewesen, ein Feld zu übernehmen, aber ich glaube, dass es auch unsere Aufgabe ist, mit gutem Beispiel voranzugehen. Vor zehn Jahren verfügten wir noch nicht über die Kompetenzen, um solche Projekte in Angriff zu nehmen, aber wir haben sie entwickelt. Wir tauschen uns auch intensiv mit Agora und IKO aus, um unsere Erfahrungen und Erkenntnisse zu teilen – es herrscht ein reger Austausch rund um diese Programme.“
Der Wissenstransfer ist zu begrüßen, denn tatsächlich ist die Revitalisierung einer Industriebrache kompliziert, langwierig und kostspielig. Als allererste Aufgabe gilt es, die Schadstoffbelastung zu erfassen. Dies übernehmen spezialisierte Ingenieurbüros in enger Zusammenarbeit mit dem Umweltministerium. Anhand dieser Untersuchungen lassen sich das Vorhandensein von Schadstoffen und deren Toxizität ermitteln – Informationen, die für die Erstellung von Sanierungsplänen unerlässlich sind, die von den verschiedenen Behörden genehmigt werden müssen.
Diese Kartierung wird ein wesentlicher Bestandteil der zukünftigen Entwicklung des Stadtviertels sein. Die Leitpläne, Masterpläne und PAP werden auf der Grundlage der darin enthaltenen Angaben ausgearbeitet. So werden beispielsweise in stark verschmutzten Gebieten keine Wohnungen gebaut. Anhand der Karte lässt sich auch feststellen, wo der Bau von Kellern verboten ist und wo keine Gemüsegärten (oder nur in erhöhter Lage) oder Obstbäume angelegt werden dürfen, da Obst und Gemüse kontaminiert werden könnten.
„Diese Vorsichtsmaßnahmen sind notwendig, aber man darf die Risiken auch nicht übertreiben“, meint Jacques Vandivinit. „Man kann keine absolut abgeschotteten Orte schaffen, und viele Städte und Dörfer sind um Industrieanlagen herum gebaut. Ich erinnere mich, dass uns in Wiltz bei einem Nachbarschaftsfest, das wir vor einigen Jahren in unserem Viertel organisiert hatten, ein älteres Ehepaar erzählte, es sei froh, dass nun kein Ruß mehr auf den Tomaten aus ihrem Garten sei. Ich glaube nicht, dass ihre zukünftigen Tomaten weniger gesund sein werden als die früheren !“
Nicht alles muss weg
Aber was tun mit den kontaminierten Flächen? Es ist alles eine Frage des Risikomanagements. Bei den am stärksten belasteten Flächen, insbesondere durch Kohlenwasserstoffe, bleibt nichts anderes übrig, als sie auszuheben und auf spezielle Deponien zu transportieren, oft nach Deutschland, wo sie gelagert werden. „Diese Lösung ist kostspielig und verursacht durch den Transport Belästigungen; wir greifen darauf nur zurück, wenn es keine andere Möglichkeit gibt“, versichert Michel Gira, Leiter der Abteilung für Großprojekte beim Wohnungsfonds.
„Wir ziehen es vor, dass die Sanierungsarbeiten direkt vor Ort stattfinden, zumal wir auf diesen Brachflächen – im Gegensatz zu den Baulücken – genügend Platz haben, um diese Maßnahmen durchzuführen“, fügt Jacques Vandivinit hinzu. Leicht bis mäßig belastete Böden werden daher je nach ihren Eigenschaften vor Ort gelagert. Bei Bedarf können sie zerkleinert und gesiebt werden. „Wir verwerten sie an Orten wieder, an denen sie keine Probleme verursachen, zum Beispiel als Schotter unter Straßen oder zur Herstellung von Fundamenten unter Gebäuden“, erklärt Michel Gira. Die am wenigsten belasteten Böden können auch als Aufschüttmaterial an weniger sensiblen Standorten dienen, wie zum Beispiel auf Parkplätzen oder in Gewerbegebieten. Die Vorschriften sind dort weniger streng als beispielsweise in Wohngebieten oder auf Schulgeländen. Diese Wiederverwendungen erfolgen stets mit Zustimmung der verschiedenen Abteilungen des Umweltministeriums, die sicherstellen, dass kein Risiko einer Sekundärverschmutzung besteht. „Das Phytomanagement ist eine neue Option, die wir immer häufiger nutzen“, betont Jacques Vandivinit. Bestimmte Pflanzen sind tatsächlich in der Lage, Schadstoffe wirksam zu binden, zu binden oder abzubauen.
Die durch diese Vorbereitungsarbeiten entstehenden Kosten sind sehr hoch. In Wiltz belaufen sich die Kosten für die Sanierung und die Aufwertung der Brachflächen (einschließlich der Renaturierung der Wiltz und ihrer Ufer) auf 66 Millionen Euro, ein Betrag, der durch das Gesetz vom 29.Juni 2021 festgelegt wurde. Die Sanierung von Neischmelz und die Renaturierung des Diddelengerbaach werden ihrerseits 91 Millionen Euro kosten. Normalerweise müssten diese Arbeiten vom Verursacher getragen werden, doch in der Praxis ist das oft komplizierter. Der Staat hat daher die Standorte in Dudelange und Wiltz für einen symbolischen Euro erworben und damit die Verantwortung für die Sanierung übernommen. „Heute ist es schwer zu sagen, ob das ein gutes Geschäft war oder nicht“, räumt Jacques Vandivinit ein.
Michel Gira weist darauf hin, dass diese Kosten im Verhältnis zu den nachhaltigen Vorteilen gesehen werden müssen, die diese Großprojekte mit sich bringen. Sie verbessern nicht nur die ökologische Qualität dieser Gebiete, sondern tragen auch zur Stadterneuerung bei, indem sie bisher völlig ungenutzte Flächen wiederbeleben und neuen Wohnraum schaffen – ein in Luxemburg so kostbares Gut. Was die wirtschaftliche Rentabilität der Vorhaben angeht, so ist das eine andere Frage. Beide Programme zeichnen sich durch relativ geringe Bebauungsdichten aus und bieten daher nicht so viele Wohnungen, wie es möglich gewesen wäre. „Politische Entscheidungen“, kommentiert der Verantwortliche für Großprojekte.
Nicht ohne den Staat
Bedeutet das, dass Großprojekte nur von der öffentlichen Hand durchgeführt werden können? Das Beispiel von IKO, das das Viertel Rout Lëns in Esch-sur-Alzette entwickelt, zeigt, dass ein privater Bauträger dies leisten kann, doch das bleibt eine Ausnahme. „Bei Budgets wie denen, die wir in Wiltz und Dudelange umsetzen und die auch die Kanalisation umfassen, ist es sehr schwierig, mit einer Rendite zu rechnen“, räumt Jacques Vandivinit ein. „Es sei denn, man würde sehr teure Wohnungen bauen, aber das ist natürlich nicht unser Ziel.“
Denn das Paradoxe daran ist, dass diese sehr kostspieligen Projekte darauf abzielen, den Bestand an Sozialwohnungen und erschwinglichen Wohnungen zu vergrößern. In Dudelange werden 55 Prozent der Wohnungen zur Vermietung und 45 Prozent zum Verkauf bestimmt sein. Die Mieten für die erschwinglichen Wohnungen werden anhand des verfügbaren Nettoeinkommens der zukünftigen Bewohner berechnet. Diese Mieten passen sich der Situation der Mieter an. Sie sinken, wenn sich diese verschlechtert, steigen aber, wenn sie sich verbessert. Die zum Verkauf stehenden Wohnungen werden im Rahmen eines Erbpachtvertrags angeboten. „Wir verkaufen nur das Gebäude, nicht das Grundstück, und das praktisch zum Selbstkostenpreis“, erklärt Jacques Vandivinit. „Da wir keine Grundstückskosten zahlen müssen und dank der von uns festgelegten Obergrenze für die Baukosten können wir sehr wettbewerbsfähige Preise anbieten.“
Die Erschließung von Industriebrachen ist eine sehr gute Lösung, um Ackerland und Wälder zu erhalten. Nach langem Zögern hat das Großherzogtum endlich damit begonnen, und das ist eine hervorragende Nachricht. Angesichts der hohen Kosten sind diese Projekte jedoch untrennbar mit einer starken staatlichen Unterstützung verbunden.
