Seine Wohnungen finden keine Käufer mehr, und der nächste Termin bei seinem Bankberater bereitet ihm schlaflose Nächte. „Das ist das erste Mal seit etwa fünfzehn Jahren, dass ich schlecht schlafe“, berichtet ein mittelgroßer Bauträger (der anonym bleiben möchte). Dass sich der Immobilienmarkt innerhalb von sechs Monaten so drastisch umkehren könnte, hätte er sich nicht vorstellen können. Es herrscht Unsicherheit. Der CEO von Immobel, Olivier Bastin, spricht von „einer beispiellosen Situation, die die meisten von uns bisher noch nicht erlebt haben“: „ Die Baukosten schießen in die Höhe – man weiß weder, wie weit noch wie lange –, während die Verkaufspreise stagnieren. Es wird sehr wenig verkauft, auf jeden Fall viel weniger. “ Das gleiche Bild zeichnen auch die Immobilienmakler, die das Ende der goldenen Jahre und den Beginn einer Abschwächung feststellen. Früher drängten sich die Kunden und überboten sich gegenseitig; nun seien sie „zurückhaltend“ und „abwartend“. Die Objekte, die noch vor sechs Monaten so begehrt waren, verharren in den Angeboten. Fassungslos muss die Branche feststellen, dass auch der Immobilienmarkt in eine Krise geraten kann, und bereitet sich auf eine „Bereinigung“ im Jahr 2023 vor.
„D’Beem wuesse net an den Himmel“, erinnert sich Romain Wehles, Mitglied der Geschäftsleitung der BCEE. Die Staatsbank hat wahrscheinlich den besten Überblick über den Immobilien-Dschungel, da sie vierzig Prozent der Hypothekarkredite hält und eine ganze Reihe von Bauträgern finanziert. „Die Situation erinnert mich ein wenig an 2008–2009. Ich stelle fest, dass auf dem Markt eine abwartende Haltung herrscht; alle fragen sich: ‚Wat geschitt elo?‘“, sagt Wehles. Und er fügt hinzu: „Aber Vorsicht, wir befinden uns auch nicht in einer Paniksituation.“ Vor vierzehn Jahren, unmittelbar nach dem Finanzcrash, weigerten sich die Verkäufer, ihre Preise zu senken, die die Käufer wiederum nicht zu zahlen bereit waren. Statistisch gesehen führte dieser „seltsame Krieg“ zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens um 55 Prozent. Dann sanken die Immobilienpreise schließlich leicht (um fünf Prozent), bevor sie wieder anzogen und ab 2018 überhitzt waren.
Das Ende des leichten Geldes und eine Reihe exogener Schocks haben die Stimmung gedämpft. Der von RTL produzierte Podcast „La bulle immo“ ist ein guter Gradmesser für die Branche; darin sprechen Immobilienmakler über ihr Tagesgeschäft. In der neuesten Folge, die am Mittwoch ausgestrahlt wurde, stellt Pierre Clément, Geschäftsführer der Agentur Nexvia, fest, dass „die Party, die jahrelang herrschte, vorbei ist“. Die „Abkühlung wird sich beschleunigen“ , prognostiziert er angesichts der „Diskrepanz“ zwischen den Kaufmöglichkeiten und den Preisen, die Bauträger und Privatverkäufer „nach wie vor verlangen“. Er fordert daher ein „Umdenken“ seitens der Privatkäufer: Um die Verkäufe „wieder anzukurbeln“, müssten sie ihre Preise und Margen senken.
Angesichts der explodierenden Kosten und steigender Zinsen zeichnen sich unter den Bauträgern drei Szenarien ab: Diejenigen, die es sich leisten können, legen ihre zukünftigen Projekte auf Eis und warten ab; diejenigen, die weitermachen müssen (um ihr Bauunternehmen am Laufen zu halten), greifen auf ihre Grundstücksreserven zurück; diejenigen, die sich für den Kauf überteuerter Grundstücke überschuldet haben, spüren den Atem ihrer Banker im Nacken. „Erst wenn die Flut zurückgeht, sieht man, wer nackt geschwommen ist“, sagte Warren Buffett im Jahr 2004. In den letzten Jahren war das Wachstum so stark gewesen, dass selbst die kühnsten Spekulationen früher oder später vom Markt bestätigt wurden. Man musste nur drei Jahre warten, um zu sehen, wie der Wert der Grundstücke um dreißig Prozent stieg. Frank Bingen, der zuvor bei der KBL und dem Nationalen Forschungsfonds tätig war, bevor er in die Immobilienbranche wechselte, zieht eine ernüchternde Bilanz des Sektors: „&In den letzten zehn Jahren konnte man nichts falsch machen; der Markt hat es einem zurückgezahlt. Diese Rechnung geht jetzt aber nicht mehr auf… “ Auch wenn er „ keineswegs mit einem Massaker rechnet “, sagt Olivier Bastin voraus, dass „ einige in Schwierigkeiten geraten werden “ und mit ihren Banken neu verhandeln müssen, wobei sie „ die Zähne zusammenbeißen “ müssen. „Die Kleinen schwitzen gerade in Strömen“, bestätigt seinerseits der Vorsitzende der Immobilienkammer, Jean-Paul Scheuren.
Manche suchen bereits nach einem Ausweg. Sie versuchen, ihre bereits begonnenen Projekte loszuwerden, und klopfen bei den lokalen Immobilienriesen an. Joël Schons, einer der Geschäftsführer von Stugalux, hat schon einige davon gesehen: „In den letzten Monaten wurden uns unzählige Projekte angeboten, allerdings zu exorbitanten Preisen. Wir mussten ablehnen. Ich spreche hier von kleinen Projekten, wie zum Beispiel einem Wohnbauprogramm oder einem Grundstück mit etwa zehn Einfamilienhäusern…“ Olivier Bastin meint: „Es wäre verrückt, [Projekte] zum alten Preis zu kaufen. Es müsste eine Neubewertung stattfinden, aber sie sind noch nicht bereit, von Preisnachlässen zu hören. “ Frank Bingen meint, dass „dieser Moment kommen wird, wenn die Refinanzierungen durch die Banken ausbleiben “.
Letztendlich haben die Banken das Sagen. „Was die Bauträger angeht, sehen wir derzeit kein Risiko von Zwangsverkäufen“, versichert Romain Wehles von der BCEE. (Derzeit gebe es „keine Entwicklung“ bei der Zahl der Streitfälle.) „Aber es ist nie ausgeschlossen, dass sich diese Frage für diejenigen stellen könnte, die zu teuer gekauft haben.“ Letztendlich wäre dies eine Frage der „Solidität“ des Bauträgers und seiner Widerstandsfähigkeit gegenüber Schocks. „Ich kann nur sagen, dass sich das Umfeld verändert hat und wir die Situation genau beobachten. Das ist Teil einer soliden und umsichtigen Bankführung. “
Vor allem die „Verkäufe von noch im Bau befindlichen Immobilien“ (Vefa) haben mit Schwierigkeiten zu kämpfen. Die Lage in diesem Segment sei „nicht gerade rosig“, räumt Jean-Paul Scheuren ein. Der Kauf einer Immobilie vom Plan weg mit einer Indexierungsklausel (an die Löhne oder sogar an die Baukosten) – das ist ein Modell, das in der heutigen Zeit kaum Vertrauen weckt. Weder bei den Banken noch bei den Eigennutzern noch bei den Investoren. Für den kleinen Bauträger stellt dieses Misstrauen ein großes Problem dar. Denn bevor er mit den Bauarbeiten beginnen kann, muss er den Vorverkauf von etwa drei Vierteln der Einheiten seines Projekts unter Dach und Fach bringen – die „Fertigstellungsgarantie“ verlangt dies. Während die Käufer den indexierten Vefa-Projekten den Rücken kehren, sitzen die Bauträger in der Zwickmühle, erdrückt von einem Hypothekendarlehen und den anfallenden Zinsen.
Angesichts der Krise sind nicht alle gleichermaßen betroffen. Die großen Akteure werden den Schock dank ihrer Grundstücksbestände und finanziellen Liquidität leichter verkraften können. Neue Marktteilnehmer wie Immobel, Besix, Thomas & Piron und Codic mussten sich auf einem stark überhitzten Grundstücksmarkt eindecken. Dies brachte ihnen in der letzten Ausgabe von Paperjam den Vorwurf von Marc Giorgetti ein, „Anstifter einer Grundstückspreisinflation“ zu sein. („Nicht die Belgier treiben die Preise in die Höhe, sondern Angebot und Nachfrage“, entgegnet Olivier Bastin.) Die großen belgischen Unternehmen dürften einem Konjunkturrückgang standhalten: Als börsennotierte Unternehmen werden sie durch flämische und wallonische Ersparnisse kräftig gestützt. (Das ist die unerwartete Rückkehr des „belgischen Zahnarztes“, der vor acht Jahren aus der Steueroase vertrieben wurde.) Die großen einheimischen Bauträger können ihrerseits auf einen Grundbesitz zurückgreifen, den sie zum Teil von ihren Vätern geerbt haben. Die Kombination aus altem Bestand und aktuellen Preisen führte zu einer Explosion der Gewinnspannen, die es den lokalen Immobilienmagnaten ermöglichte, ihre neuen Leidenschaften zu stillen: Luxusuhren und Fußballmannschaften für Flavio Becca, Werften und das Gastgewerbe für Marc Giorgetti. Gegenüber Paperjam räumt Letzterer ein: „Wir werden, ob wir wollen oder nicht, in diese Aufwärtsbewegung der Preise hineingezogen, und manchmal müssen wir uns, so wie es die Umstände erfordern, gegen unseren Willen dem Spiel fügen.“ Statt eines Zusammenbruchs wird eine neue Normalität erwartet. Es erscheint wahrscheinlich, dass der Markt, der sich in den nächsten zwei Jahren herausbilden wird, noch stärker in den Händen einer Handvoll Akteure konzentriert sein wird, die den Großteil der Grundstücke besitzen (aus „d’Land“ vom 4. Februar 2022).
Dennoch können sich Gruppen wie Félix Giorgetti und Stugalux den Luxus eines Winterschlafs nicht leisten. Ihre Bauunternehmen müssen weiterlaufen. „Wir haben 500 Arbeiter, die für uns arbeiten. Das ist ein ganzes, über die Jahre erworbenes Know-how. Ich werde niemanden entlassen, um mich der Nachfrage anzupassen “, versichert Joël Schons. Im Gespräch mit Paperjam sagt Marc Giorgetti, er habe keine andere Wahl, als seine Arbeiter zu beschäftigen : „&Deshalb baue ich auf Risiko – dank einer soliden Liquiditätslage “. (Seine Unternehmensgruppe hat hier und da Firmen aufgekauft, um sich eben diese wertvollen Arbeitskräfte zu sichern.) Die Auftragsbücher im Baugewerbe seien noch für drei bis sechs Monate gefüllt, schätzt Schons. Danach würde sich „eine Lücke“ auftun, die „2023 ein echtes Problem für das gesamte Handwerk“ darstellen würde. Auf dem Markt ist bereits eine beginnende Unruhe zu spüren: „Es ist mir noch nie, nie passiert, dass Baufirmen mir hinterherlaufen, um zu fragen, ob ich nicht Arbeit für sie habe“, berichtet ein Bauträger.
Im zweiten Quartal 2022 stiegen die Preise um 11,5 Prozent. Diese offizielle Zahl sei jedoch „nicht auf dem neuesten Stand“ angesichts des rasanten Anstiegs der Zinsen und spiegele „ein Bild aus der Zeit vor der Krise“ wider, präzisiert der Liser-Forscher Julien Licheron in der neuesten Folge von „La Bulle immo“. Er erinnert daran, dass sich die Preisentwicklung bei einer Inflationsrate von 6,8 Prozent bereits verlangsamt hat. An diesem Dienstag skizzierte der Liser-Forscher in einem von der Athome Group organisierten Webinar drei Szenarien: Die Preise steigen, aber die Verkaufszahlen sinken; die Preise steigen, aber langsamer als die Inflation; die Preise sinken „leicht“, was angesichts der „kolossalen Anstiege“ der letzten Jahre „nicht katastrophal wäre“. Doch trotz „so vieler kurzfristiger Unsicherheiten“ bliebe der Markt „gesund“, versichert Licheron und verweist dabei auf den Wanderungssaldo und die wirtschaftliche Attraktivität Luxemburgs. Das Szenario einer Verknappung des Wohnungsangebots, das die Wohnungskrise verschärft und das Handwerk in Turbulenzen stürzt, erscheint als das pessimistischste; es ist zugleich kurzfristig das wahrscheinlichste. Zahlreiche private Bauträger haben ihre zukünftigen Projekte „auf Eis gelegt“, bis mehr Vorhersehbarkeit herrscht.
Für öffentliche Bauträger kommt das nicht in Frage. Der Direktor der SNHBM, Guy Entringer, erklärt, dass er die Bautätigkeit nicht bremsen werde: „Wir brauchen bezahlbaren Wohnraum.“ Der öffentliche Bauträger verkauft weiterhin im Rahmen fester Vorverkaufsverträge, auch wenn er die Kosten dafür selbst tragen muss. „Indexgebundene Vorverkäufe sind zu sehr ein Glücksspiel; dem wollen wir unsere Kunden nicht aussetzen.“ Um die finanzielle Vorhersehbarkeit zu erhöhen, erwägt die SNHBM, den Zeitpunkt des Verkaufs auf die Fertigstellung des Gebäudes zu verschieben, auch wenn dies letztendlich eine höhere Steuerbelastung für den Kunden zur Folge hätte.
Nach vier Jahren mit Preisanstiegen von über zehn Prozent hat der sprunghafte Anstieg der Zinsen den Traum vom Eigenheim für einen Großteil der Bevölkerung zunichte gemacht. Andere werden ihre Pläne überdenken müssen, das heißt, sich mit weniger zufrieden geben oder aus der Hauptstadt wegziehen. In nur neun Monaten sind die Festzinssätze von 1,5 auf über 3,5 Prozent gestiegen. Bei einem Darlehen von einer Million Euro mit einer Laufzeit von dreißig Jahren steigen die monatlichen Raten von etwa 3.400 auf 4.500 Euro. Guy Entriner schildert die Verzweiflung der Kunden der SNHBM, die versuchen, den Kaufvertrag zu unterzeichnen, bevor es zu spät ist: „Mäin Taux lebt stark“.
In ihrem jüngsten Stabilitätsbericht weist die BCL auf den „Anstieg der Verschuldung der luxemburgischen Haushalte im Verhältnis zu ihrem verfügbaren Einkommen“ hin. (Diese Quote liegt in Luxemburg mittlerweile bei 180 Prozent, während der Durchschnitt in der Eurozone bei 104 liegt.) Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus mitten in der Natur, aber am Rande der Hauptstadt, wurde im Frühjahr 2020 durch die Erfahrungen des großen Lockdowns noch verstärkt. Zwei Jahre später ist er fast unerschwinglich geworden. Der Anstieg der Zinsen habe „eine bestimmte Gruppe von Menschen aus dem Spiel genommen“, schätzten Immobilienmakler bereits im Juli auf „La bulle immo“. Für die Mittelschicht hängt der Zugang zu Wohneigentum nun von einer Erbschaft ab.
Während Erstkäufer an den Hürden der Preise und Zinssätze scheitern, haben Kleinanleger Mühe, die von der Aufsichtsbehörde nun geforderten zwanzig Prozent Eigenkapital aufzubringen. Investmentfonds und Family Offices könnten diese Lücke füllen. Diese Kapitalgeber werden die Renditen sehr genau unter die Lupe nehmen und feststellen, dass die Entwicklung der Mieten (etwa drei Prozent) nicht mit der der Verkaufspreise (über zehn Prozent) Schritt gehalten hat. Da der Mietpreisstopp am 31. Dezember ausläuft, wird sich der Mietmarkt in einen Schauplatz sozialer Auseinandersetzungen verwandeln. Immobilienagenturen berichten von einem Ansturm auf Mietwohnungen. Der Wettbewerb wird sich dadurch weiter verschärfen. Mieter mit geringem Einkommen, deren „Mietbelastungsquote“ (Anteil des Einkommens, der für Mieten aufgewendet wird) zwischen 2018 und 2021 von vierzig auf fünfzig Prozent gestiegen ist, laufen Gefahr, aus der „Gated Community“ verdrängt zu werden, zu der sich das Großherzogtum derzeit entwickelt.
