„Ich erzähle euch von einer Zeit, die die unter Zwanzigjährigen nicht kennen können“, sang Charles Aznavour (La bohème, 1966). Wenn es um die Inflationsrate geht, kann man sogar von vierzig oder fünfzig sprechen – ein Niveau, das seit vier Jahrzehnten nicht mehr erreicht wurde. Die Zahlen sind beeindruckend: Im September erreichte der Preisanstieg in den Niederlanden nach Schätzungen des niederländischen Statistikamtes im Jahresvergleich den Rekordwert von 17,1 Prozent! Im Vergleich dazu erscheinen die 6,9 Prozent Preisanstieg in Luxemburg – eine Zahl, die seit 1982 nicht mehr erreicht wurde, auch wenn sie keinen Rekord darstellt – recht bescheiden. Man kann also sagen, dass wir noch lange nicht damit fertig sind, die Auswirkungen dieses starken Preisanstiegs und seiner Begleiterscheinung, des Zinsanstiegs, auf die verschiedenen Wirtschaftssektoren zu untersuchen und zu bewerten. Angefangen beim Immobiliensektor.
In mehreren europäischen Ländern, darunter auch im Großherzogtum, ist seit einigen Jahren von einer „Blase“ auf dem Wohnungsmarkt die Rede. Das Besondere an einer Blase ist, dass man befürchtet, sie könnte platzen, was in diesem Fall erhebliche Schäden zur Folge hätte. Man zieht es vor, dass sie sich allmählich entleert. Doch laut einem am 10. Oktober von der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) veröffentlichten Dokument* ist dieser Moment nun vielleicht endlich gekommen. Und er wird sowohl für die Banken als auch für die privaten Haushalte negative Auswirkungen haben.
In den letzten Jahren lagen die Immobilienpreissteigerungen in Europa deutlich über der allgemeinen Inflationsrate. Im Jahr 2021 stiegen die Preise sogar um rund zehn Prozent – das stärkste Jahreswachstum seit fünfzehn Jahren. Der Anstieg war zwar allgemein zu beobachten, variiert jedoch erheblich innerhalb Europas und sogar innerhalb der einzelnen Länder. Achtzehn Länder verzeichneten im Jahresverlauf ein zweistelliges Wachstum, drei davon lagen sogar über zwanzig Prozent, während Luxemburg mit elf Prozent zu den „ Besonnenen “ gehörte. Die Nachfrage wird durch langfristige Faktoren wie die demografische Entwicklung, die Entwicklung der Haushaltseinkommen und die Grundsteuerpolitik begünstigt. Während der Pandemie wurde sie durch staatliche Unterstützungsmaßnahmen und den Aufbau von Ersparnissen durch die Haushalte weiter gestärkt. So stieg die Sparquote in Luxemburg von 14 auf 23 Prozent des verfügbaren Einkommens und erreichte damit den vierten Platz in Europa, wo der Durchschnitt bei 18 Prozent liegt. Zudem hat die Krise den Bedarf an größeren Wohnungen verstärkt, und die expansive Geldpolitik hat die Kreditkosten auf einem niedrigen Niveau gehalten.
Angesichts der Nachfrage ist das Wohnungsangebot in den letzten Jahren nicht entsprechend gestiegen. Im Neubau ist es strukturell unelastisch, da es einige Zeit dauert, bis die Immobilien fertiggestellt und auf den Markt gebracht werden. Im Jahr 2021 haben Engpässe im Bauwesen und der Arbeitskräftemangel zusätzlichen Druck ausgeübt. In jüngerer Zeit trug auch der Anstieg der Baupreis aufgrund der allgemeinen Inflation und der steigenden Energiepreise dazu bei, dass es in den letzten Monaten zu Verzögerungen oder Verschiebungen von Bauprojekten kam. Infolgedessen ist das Preis-Einkommens-Verhältnis (Price-to-Income-Ratio) im Euroraum seit 2015 um mehr als zwanzig Prozent gestiegen, wobei einige Länder wie Portugal, Österreich oder Luxemburg einen Anstieg von vierzig Prozent oder mehr verzeichnen. Das bedeutet, dass Immobilienkäufe für Haushalte immer weniger erschwinglich werden.
Die Konjunkturlage hat sich im Jahr 2022 aufgrund der Inflation und der steigenden Zinssätze grundlegend verändert. Neue Käufer sind gemessen an den Vergabekriterien der Banken immer weniger kreditwürdig. Während sie Immobilienkredite lange Zeit als Lockangebot genutzt haben, um neue Kunden zu gewinnen, werden sie nun mit einem Rückgang ihres „Kreditvolumens“ konfrontiert sein. Für Kreditnehmer, die sich noch in der Rückzahlungsphase befinden, gibt die Situation derjenigen, die einen Kredit mit variablem Zinssatz aufgenommen haben, Anlass zur Sorge, doch deren Zahl nimmt immer weiter ab (im Durchschnitt fünfzehn Prozent der Gesamtzahl). Und auch Kunden mit festverzinslichen Krediten (in einem Land wie Frankreich fast alle) sind vor Zahlungsausfällen nicht gefeit. Solange ihr Einkommenswachstum hinter dem allgemeinen Preisanstieg zurückbleibt, könnten sie Schwierigkeiten bei der Rückzahlung ihrer Kredite bekommen. Auch wenn die EBA keinen signifikanten Anstieg der Ausfallquoten festgestellt hat, müssen die Banken ihre Wertberichtigungen auf Hypothekarkredite erhöhen, was sich auf ihre Rentabilität auswirken wird.
Angesichts des Wertanstiegs bei Wohnimmobilien in den letzten Jahren könnte sich eine Verlangsamung des Wirtschaftswachstums, verbunden mit einem Anstieg der Arbeitslosen- und Zinssätze, negativ auf die Preise von Wohnimmobilien auswirken. Dies war bereits in einigen Städten wie Paris zu beobachten, wo die Preise stark gestiegen waren. Eine drastische Korrektur der Wohnimmobilienpreise würde sich auf die Banken auswirken, da der Wert der bei der Kreditvergabe übernommenen Sicherheiten sinken würde. Auf Kundenseite würde der bei steigenden Preisen bekannte „Vermögenseffekt“ verschwinden. Der Vertrauensverlust und der Pessimismus der Verbraucher würden diese dazu veranlassen, ihre Gesamtausgaben zu reduzieren, was die Wirtschaftstätigkeit noch weiter bremsen und durch einen Spiraleffekt einen erneuten Rückgang der Immobilienpreise auslösen würde. Dennoch ist eine Situation, wie sie die Vereinigten Staaten zur Zeit der Subprime-Krise im Jahr 2007 erlebt haben, sehr unwahrscheinlich: Damals war der Wert der Häuser so stark gesunken, dass ihr Weiterverkauf nicht mehr ausreichte, um die aufgenommenen Schulden zu tilgen! Zumindest in Europa dürften sich die drastischen Einbrüche, wie sie in Irland, Spanien oder Island zu verzeichnen waren, aufgrund der auf regulatorischer Ebene geschaffenen Schutzmaßnahmen nicht mehr wiederholen, wie beispielsweise die im Oktober 2016 in Kraft getretene Hypothekarkreditrichtlinie (MCD), die Leitlinien der EBA zur Kreditvergabe und -überwachung sowie die in mehreren Ländern ergriffenen Maßnahmen wie die Begrenzung der Beleihungsquoten, der Schulden-Einkommens-Quoten oder der Zins-Einkommens-Quoten sowie der maximalen Kreditlaufzeiten.
Andererseits dürfte die Nachfrage weiterhin hoch bleiben, nicht nur, weil der Bedarf an Wohnraum eine Konstante ist – der mittlerweile von dem Bestreben geleitet wird, in einer Wohnung zu leben, die den Energie- und Umweltstandards entspricht –, sondern auch, weil Wohnraum in Krisenzeiten für alle Bevölkerungsgruppen einen sicheren Hafen darstellt. „Investitionen in Immobilien scheinen für vermögende Personen der beste Schutz vor Inflation zu sein, da sie es als Risiko betrachten, Millionen in bar auf der Bank zu halten“, erklärt Thibault de Saint-Vincent, Präsident von Barnes, einem Spezialisten für Luxusimmobilien. Den Investoren ist nicht entgangen, dass die Kreditzinsen (vorerst) nicht so schnell gestiegen sind wie die Inflation und sie sich daher zu einem real negativen Zinssatz verschulden können – was seit langem nicht mehr vorgekommen ist.
*„Residential real estate exposures of EU banks: risks and mitigants“. EBA Thematic Note, 10. Oktober 2022, 31 Seiten
Die Belastung durch Hypothekenforderungen
Im ersten Quartal 2022 wiesen die europäischen Banken ein Hypothekenkreditvolumen von 4.100 Milliarden Euro aus. Seit 2015 ist dieses um fast zwanzig Prozent gestiegen, während andere Kredite um fünfzehn Prozent zulegten. Seit Beginn der Pandemie hat sich dieser Trend sogar noch beschleunigt: Das Volumen der Immobilienkredite stieg um 8 Prozent, während es bei den anderen Krediten nur 5,7 Prozent waren. Damit machen sie nun 34,3 Prozent des gesamten Kreditvolumens (Unternehmen und private Haushalte) aus, das sind 1,6 Prozentpunkte mehr als im Jahr 2015. Es bestehen jedoch große Unterschiede zwischen den Banken und den einzelnen Ländern. Der Anteil der Hypothekarkredite am Gesamtkreditvolumen reicht von 17 Prozent in Frankreich bis zu über 60 Prozent in Malta. Eine Studie über 29 Länder zeigt, dass er in 13 dieser Länder zwischen 40 und 55 Prozent liegt, darunter die Niederlande und Belgien. In sieben Ländern hingegen liegt er zwischen 20 und 30 Prozent: Dies gilt beispielsweise für Deutschland und Luxemburg, wobei das Großherzogtum am unteren Ende der Spanne liegt (21 Prozent).
Der Grad der Abhängigkeit der Banken von Immobilienkrediten wird nicht nur durch die Geschäftsmodelle der Banken in den einzelnen Ländern bestimmt, sondern kann auch durch die Besonderheiten der Wohnungsmärkte beeinflusst werden. So ist beispielsweise bekannt, dass der Anteil der Eigenheimbesitzer in Deutschland und vor allem in der Schweiz sehr gering ist, in den osteuropäischen Ländern und in Spanien hingegen sehr hoch. gc
