Beispiele und Folgen der „Wohnungskrise“

Der Wohnungsmarkt in Luxemburg befindet sich derzeit in einer doppelten Zwickmühle. Einerseits die „Wohnungskrise“, eine seit Langem bestehende strukturelle Krise: Das Wohnungsangebot ist nach wie vor dauerhaft unzureichend, insbesondere aufgrund der Schwierigkeiten bei der Bereitstellung von Bauland, während die Nachfrage durch das Bevölkerungswachstum und die wirtschaftliche Attraktivität des Landes gestützt wird. Dieses tiefgreifende Ungleichgewicht hat zu einem anhaltenden Preisanstieg und einer deutlichen Verschlechterung der Erschwinglichkeit geführt, insbesondere zwischen 2017 und 2021, wie die Analysen des Observatoire de l’Habitat belegen.

Auf der anderen Seite die „Immobilienkrise“: Seit 2022 hat sich eine konjunkturelle Krise im Baugewerbe eingestellt. Der rasche Anstieg der Zinssätze, die makroökonomische Unsicherheit und die explodierenden Kosten haben zu einem deutlichen Einbruch geführt: Rückgang der Transaktionen, Einbruch bei den Neubauprojekten und Verlangsamung der Baubeginne. Auch wenn dieser Rückgang naturgemäß vorübergehend ist, könnten seine Auswirkungen langfristig anhalten. Durch die Verlangsamung des Wohnungsbaus besteht die Gefahr, dass sich das strukturelle Angebotsdefizit verschärft, der Preisdruck anhält und die Ungleichheiten beim Zugang zu Wohnraum zunehmen.

Im Jahr 2025 verlief die Entwicklung auf den Immobilien- und Grundstücksmärkten uneinheitlich. Nach einem Aufschwung Ende 2024, gefolgt von einer deutlichen Abschwächung im 1. Quartal 2025, zeichnete sich das 2. Quartal durch ein außergewöhnlich hohes Aktivitätsniveau aus. Diese Dynamik lässt sich hauptsächlich durch einen Vorzieheffekt erklären: Zahlreiche Käufer haben ihre Vorhaben vorgezogen, um von den am 30. Juni auslaufenden steuerlichen Regelungen zu profitieren (insbesondere die beschleunigte Abschreibung bei Verkäufen von noch im Bau befindlichen Immobilien und die vergünstigte Besteuerung von Veräußerungsgewinnen). Im 3. Quartal ging die Aktivität erwartungsgemäß zurück, blieb jedoch dank der Verlängerung der Frist für die Unterzeichnung der notariellen Urkunden bis Ende September für vor dem Sommer eingeleitete Transaktionen relativ lebhaft. Das 4. Quartal markiert eine Phase deutlicherer Normalisierung: Da keine vorübergehenden steuerlichen Effekte mehr zum Tragen kommen, setzt sich der Rückgang der Geschäftstätigkeit im Vergleich zu den vorangegangenen Quartalen fort. Dieser Rückgang betrifft alle Segmente, ist jedoch auf dem Markt für Neubauwohnungen (im Bau befindliche Wohnungen) besonders ausgeprägt, was dessen strukturelle Anfälligkeit unterstreicht. Im Gegensatz dazu zeigt sich der Markt für Bestandsimmobilien widerstandsfähiger: Das Aktivitätsniveau bleibt trotz des jüngsten Rückgangs insgesamt nahe an den vor der Krise beobachteten Standards. – Siehe ABBILDUNG 1

Nach einem starken Anstieg im 2. Quartal 2025, gefolgt von einem Rückgang im 3. Quartal, bestätigt die Preisentwicklung im 4. Quartal eine Stabilisierungsphase nach mehreren Quartalen mit hoher Volatilität. Der vom STATEC veröffentlichte hedonische Verkaufspreisindex stieg im Quartalsvergleich leicht um +0,4 % an, während die jährliche Veränderung nahezu null beträgt (+0,1 % zwischen dem 4. Quartal 2024 und dem 4. Quartal 2025). Diese Entwicklung bestätigt, dass der Aktivitätshöhepunkt im 2. Quartal, der durch die Erwartung des Auslaufens der steuerlichen Maßnahmen angeheizt wurde, die Preise vorübergehend gestützt hatte, bevor sich das Gleichgewicht wieder einstellte.

Im Jahresvergleich zeigen sich je nach Segment weiterhin unterschiedliche Entwicklungen. Die Preise für Bestandswohnungen erholten sich im 4. Quartal leicht, doch ihre jährliche Entwicklung bleibt nahezu stabil (+0,2 %), vor dem Hintergrund starker Schwankungen seit Anfang 2024, die weitgehend durch Steuerfristen beeinflusst wurden. Bestandshäuser zeigen eine ähnliche Dynamik, allerdings mit noch ausgeprägterer Volatilität: Während die Preise im Quartalsvergleich stabil blieben, gingen sie im Jahresvergleich leicht zurück (-1,0 %). Schließlich bleibt das Segment der Neubauten (Vefa) aufgrund eines geringen Transaktionsvolumens und erheblicher Zusammensetzungseffekte besonders instabil. Die Preise sind dort im 4. Quartal leicht zurückgegangen, liegen im Jahresvergleich jedoch weiterhin im Plus (+2,0 %), getragen vom starken Anstieg im Frühjahr 2025. – Vgl. ABBILDUNG 2

Während sich die öffentliche Debatte über die Wohnungskrise in der Regel auf die Feststellungen und Vorschläge öffentlicher und privater Akteure konzentriert, bringt der Bericht Nr. 42 die Perspektive der Bewohner ein. Er enthält eine Analyse der Präferenzen und der Akzeptanz, die die Bewohner in Bezug auf drei große Ausrichtungen der Wohnungspolitik zum Ausdruck gebracht haben: (i) Ausbau des Wohnungsbaus durch öffentliche Bauträger; (ii) Regulierung des privaten Marktes; und (iii) direkte Unterstützung der Bewohner und ihrer eigenständigen Initiativen. Obwohl mehr als die Hälfte der Befragten diese drei großen Leitlinien unterstützt, zeigen sich erhebliche Meinungsunterschiede, wenn es um konkrete Maßnahmen geht, insbesondere um solche zur Regulierung des privaten Marktes. Vor allem die Maßnahme der Landenteignung löst besonders polarisierte Reaktionen aus. Die soziodemografischen Profile der Befürworter und Gegner dieser Maßnahme unterscheiden sich deutlich: Die Befürworter sind häufiger junge Erwachsene mit Grundschulbildung, mit nicht-europäischem Migrationshintergrund, einem monatlichen verfügbaren Haushaltseinkommen von weniger als 4.000 € und die in ihrer Wohnung zur Miete wohnen. Die Gegner sind meist 56 Jahre oder älter, luxemburgischer Staatsangehörigkeit, haben mindestens einen in Luxemburg geborenen Elternteil, sind Eigentümer und verfügen über ein monatliches verfügbares Haushaltseinkommen von mehr als 8.000 €.

Aus derselben Studie geht zudem hervor, dass Maßnahmen zur Förderung von Wohnungsgenossenschaften positiv aufgenommen würden. Nur 4,9 % der Befragten lehnen diese ab, während 53,2 % sie befürworten und 42 % sich nicht dazu äußern.