Alle warten ab, nichts tut sich. Im ersten Quartal 2023 ist die Zahl der Verkäufe von noch im Bau befindlichen Immobilien um 72,5 Prozent gesunken. „Das ist die niedrigste Anzahl an Transaktionen, die seit Beginn der statistischen Erfassung im Jahr 2007 in einem Quartal verzeichnet wurde“, stellt das Observatoire de l’habitat diese Woche fest. Selbst im europäischen Vergleich erscheint der Einbruch außergewöhnlich heftig. (Die Zahl der Verkäufe bestehender Häuser sank ihrerseits um 43 Prozent.) Die Preise für neue Wohnungen hielten sich im ersten Quartal 2023 jedoch noch. Sie gingen im Jahresvergleich nur um 0,4 Prozent zurück. Das Worst-Case-Szenario schien sich also zu bewahrheiten: Eine Verknappung, die die Preise auf einem künstlich hohen Niveau hält.
Das Observatoire stellt die (wenig gewagte) „Hypothese“ auf, dass „die Zahl der Transaktionen gerade deshalb begrenzt bleibt, weil einige potenzielle Verkäufer lieber abwarten, anstatt ihre Preise zu senken“. Kurz gesagt: Die einzigen, die verkaufen, sind diejenigen, die keine andere Wahl haben. Das Statec äußerte sich in seinem Konjunkturbericht vom 12. Juni ähnlich. Das Statistikinstitut stellte fest, dass der Rückgang der Transaktionen dem der Preise vorausging, und kam zu folgendem Schluss: „ Dies könnte darauf hindeuten, dass Verkäufer zunächst zögern, ihre Preise zu senken, dass sie jedoch durch den anhaltenden Rückgang der Verkaufszahlen dazu gezwungen wurden, dies zu tun, um Transaktionen zu realisieren “.
Da sie auf Kaufverträgen basieren, zeichnen sich die Daten des Observatoire durch ihre Zuverlässigkeit aus. Ihr Nachteil ist jedoch eine zeitliche Verzögerung. Die am Dienstag veröffentlichten Zahlen geben keinen Aufschluss über die aktuelle Lage, sondern über die Situation, wie sie Ende Januar herrschte. Die auf den Portalen Immotop und Athome angegebenen Preise deuten darauf hin, dass sich der Preisrückgang seitdem deutlich verstärkt hat. Bei neuen Wohnungen soll er mittlerweile sieben Prozent übersteigen. Bereits Ende April erklärte Wirtschaftsminister Franz Fayot (LSAP) vor dem Parlament: „Wenn sich nichts verkauft, muss man vielleicht die Preise senken; domadder fänkt et un.“ Um den Markt wieder anzukurbeln, war eine Preissenkung erforderlich. Sie schien unvermeidlich und hat nun endlich eingesetzt. Ungewiss bleibt jedoch ihr Ausmaß. Dieser Rückgang wird jedoch relativ gering ausfallen. Selbst wenn die Preise um zehn Prozent fallen würden, würden sie lediglich auf das Niveau von 2021 zurückfallen.
Zwischen 2018 und 2022 stiegen die Immobilienpreise um durchschnittlich elf Prozent pro Jahr. (Im Vergleich zu „nur“ fünf Prozent zwischen 2010 und 2017.) Dieser unverschämte Preisanstieg wurde durch ungewöhnlich niedrige Kreditkosten begünstigt. Die jüngsten Zinserhöhungen haben diese Gleichung zunichte gemacht. Der Mechanismus ist ins Stocken geraten. Die Bauträger müssen sich von den hohen Preisen verabschieden. Nach Verleugnung und Wut schwanken sie irgendwo zwischen der Phase des Feilschens und der der Depression. Da sie zum ersten Mal mit einem Rückgang solchen Ausmaßes konfrontiert sind, appellieren sie an den Staat, in den Markt einzugreifen (und ihre Margen zu sichern).
Bereits im Dezember forderten die Arbeitgeberverbände (unterstützt vom CSV) steuerliche Anreize, um Investoren im Mietwohnungsmarkt zu fördern, die Roland Kuhn als „ eis Lëtzebuerger Leit, déi an een Appartement investieren “ beschrieb. Die Regierung gab nicht nach und weigerte sich, den privaten Markt durch Steuerausgaben zu subventionieren. Seit 2014 hat die Koalition die Wertsteigerungsneutralisierung (bei Immobilienreinvestitionen) abgeschafft, Mietwohnungen vom stark ermäßigten Mehrwertsteuersatz ausgeschlossen, die steuerliche Unveräußerlichkeit der FIS aufgehoben und den Satz für die beschleunigte Abschreibung gesenkt. Eine politische Linie, die Pierre Gramegna zeitweise seiner eigenen Partei aufzwingen musste. Die Liberalen haben daran festgehalten, auch nach dem Ausscheiden des ehemaligen Finanzministers. Die Linke stellt die DP gerne als Partei der Bauträger dar. Doch man muss feststellen, dass sie in den letzten Monaten nicht als solche gehandelt hat. Unter den dreizehn Maßnahmen zur Unterstützung des Bausektors (mit einem Budget von lediglich 150 Millionen Euro), die die Regierung letzte Woche vorgestellt hat, findet sich kein einziges Steuergeschenk für Bauträger oder private Investoren. Dies beunruhigt Letztere umso mehr, als sie ahnen, dass dies zweifellos das letzte Paket sein wird, das bis zum Abschluss des Koalitionsvertrags, also bis Anfang 2024, geschnürt wird.
Bereits im November hatte Henri Kox (Déi Gréng) den Bauträgern ein Angebot unterbreitet: Sie müssten lediglich ihre ins Stocken geratenen Projekte an den Staat verkaufen. „Auch wenn die privaten Bauträger vielleicht nicht denselben Wertzuwachs erzielen, haben sie doch die Gewissheit, über Liquidität zu verfügen“, erklärte der Wohnungsbauminister im Parlament. Er hoffte, den Bestand an Sozialwohnungen aufzustocken, indem er auf einem angespannten Markt Schnäppchen machte. Im März zeigte er sich gegenüber dem Land bereits deutlich weniger optimistisch: „Einige der Angebote sind nicht seriös…“. Einen weiteren Monat später richtete Yuriko Backes (DP) einen feierlichen „Appell“ an die Bauträger und erklärte, man wolle ihnen „die Hand reichen“. Doch die Finanzministerin stellte sogleich klar: „&Solidarität ist keine Einbahnstraße!“ Es sei nicht Aufgabe des Staates, „die Gewinnspannen der Bauträger zu garantieren“, sagte sie; diese müssten daher „etwas Wasser in ihren Wein gießen“.
Die großen Bauträger lassen sich von Kox’ Angebot nicht sonderlich beunruhigen. Sie dürften über genügend finanzielle Reserven verfügen, um noch eine Weile durchzuhalten. Im schlimmsten Fall müssen sie auf ihre riesigen Grundstücksreserven zurückgreifen und etwas Liquidität freisetzen. Ihre zukünftigen Bauvorhaben wurden auf Eis gelegt, bis der Sturm vorüber ist. Diejenigen, die parallel dazu ein Bauunternehmen führen müssen, stellen ihre Projekte fertig und vermieten sie anschließend direkt. (Die Blockade des Zugangs zum Wohneigentum hat einen Ansturm auf den Mietmarkt ausgelöst: Die Zahl der neu abgeschlossenen Mietverträge verzeichnet in den letzten zwölf Monaten einen jährlichen Anstieg von elf Prozent.)
Diejenigen, die ihre Grundstücke zu spät und zu teuer gekauft haben, spüren den Atem der Banker im Nacken. Die „Zauberlehrlinge“ sehen sich in einer sehr prekären Lage. Ihre monatlichen Kreditraten schießen in die Höhe, während ihre Vorverkäufe von Bauprojekten (Vefa) gegen Null gehen. Seit neun Monaten schon versuchen einige, ihre Konkurrenten zu überreden, ihnen toxische Vermögenswerte abzukaufen. Diese lehnen jedoch ab. Sie halten die Preise dieser Angebote mittlerweile für unrealistisch. Sollte die Immobilienkrise noch eine Weile andauern, werden die ersten Insolvenzen folgen. Eine solche „Bereinigung“ des Marktes wird von den einen begrüßt, von den anderen gefürchtet, aber fast alle halten sie für unvermeidlich. Die Banken haben nun das Sagen. Bislang haben sie sich entgegenkommend gezeigt, Kredite umgeschichtet und die Rückzahlungsfristen verlängert. So konnten sie Zwangsverkäufe und die damit verbundene schlechte Publicity vermeiden. Doch diese Anpassungen sind nur vorübergehend.
Die Übernahme von Kox war kein voller Erfolg. Die für die Prüfung des Angebots erforderlichen Unterlagen wurden nur für „etwa zwanzig“ Projekte vorgelegt, von denen elf von der „CAL29“, der Akquisitionskommission, in der hochrangige Beamte aus den Bereichen Wohnungswesen und Finanzen vertreten sind. Bislang wurde lediglich ein Vorvertrag über 55 Millionen Euro unterzeichnet. (Da dieser eine Vertraulichkeitsklausel enthält, lehnt das Ministerium es vorerst ab, weitere Angaben zu machen.) Ein zweites Projekt ähnlichen Umfangs könnte folgen. Man ist also noch weit entfernt von dem Budget von 600 Millionen Euro – einem Betrag, den der Minister vor zwei Monaten ungeschickt und voreilig im RTL-Radio genannt hatte.
Die privaten Bauträger mussten schnell erkennen, dass Verhandlungen mit dem Staat eine ganz andere Sache sind. Mit Unterstützung von Vertretern der SNHBM und des Wohnungsfonds geht die CAL29 sehr gewissenhaft vor. Sie verlangt eine detaillierte Projektbeschreibung, überprüft die Grundstückskaufpreise und nimmt die Baukosten genau unter die Lupe. Vor allem verlangt das Ministerium von den privaten Bauträgern die Einhaltung eines Lastenhefts. Dieses umfasst rund fünfzig Seiten und schließt von vornherein eine ganze Reihe von Projekten aus: Die Schlafzimmer dürfen nicht größer als fünfzehn Quadratmeter sein („kein Ankleidezimmer für das Elternschlafzimmer“), die Grundrisse müssen „einheitlich und standardisiert sein, jedoch mit abwechslungsreichen Fassaden“, die Anzahl der Parkplätze ist auf ein Minimum beschränkt.
Die Zurückhaltung der Bauträger lässt sich jedoch auch durch strategische Gründe erklären. Würden sie zustimmen, ihre Margen zu drosseln, um an den Staat zu verkaufen, würden sich private Kunden früher oder später fragen, warum gerade sie weiterhin den vollen Preis zahlen sollten. Durch den Verkauf an den Staat laufen die Bauträger Gefahr, neue Preisstandards zu setzen. Doch in einigen Monaten könnten die am stärksten angeschlagenen unter ihnen keine andere Wahl mehr haben, als sich an den Staat als Käufer der letzten Instanz zu wenden.
Wie lange wird die Immobilienkrise noch andauern? In seinem jüngsten Konjunkturbericht wagt sich das Statec auf das heikle Terrain der Prognosen vor. Das Statistikinstitut zeigt sich überraschend optimistisch. Unter Berufung auf den Think Tank „Oxford Economics“, der für das Frühjahr 2024 einen Rückgang der Zinsen erwartet, rechnet das Statec für das gesamte Jahr 2023 mit einem Preisrückgang von 2,3 Prozent und einem leichten Anstieg (zwei Prozent) ab 2024. In dieser Kristallkugel ist keine Immobilienblase zu erkennen.
Der Ausschuss für Systemrisiken hat diese Woche seinen Bericht für das „annus horribilis“ 2022 veröffentlicht. Das makroprudenzielle Gremium schlägt darin einen vorsichtigen Ton an: Obwohl es sich um eine „heikle Aufgabe“ handele, „alle Institutionen“, von der BCL bis zur Europäischen Kommission, seien zu dem Schluss gekommen, dass die Preise für Wohnimmobilien in Luxemburg „in unterschiedlichem Maße überbewertet“ seien. (Das Statec spricht zurückhaltend von einer „gewissen Überbewertung“.) Der Ausschuss unter dem Vorsitz der Finanzministerin bewegt sich auf dünnem Eis. Man sei sich „bewusst“, dass eine Trendwende bei den Preisen „eine potenzielle Quelle systemischer Risiken für die Finanzstabilität“ darstellen könnte. Gemessen an ihrem verfügbaren Einkommen gehören die luxemburgischen Haushalte nach Dänemark, den Niederlanden und Schweden zu den am höchsten verschuldeten in Europa. Aber bisher läuft alles gut. Ende 2022 blieb die Quote der „notleidenden“ Immobilienkredite „relativ stabil“ (1 Prozent) und lag damit deutlich unter dem Durchschnitt im Euroraum (2,3 Prozent). Doch mit dem Anstieg von zwei auf fünf Prozent steigen die monatlichen Raten bei variablen Zinssätzen von 3.700 auf 5.400 Euro (bei einem Darlehen von einer Million Euro mit einer Laufzeit von 30 Jahren). Die Kaufkraft und die Kreditaufnahmekapazitäten sind somit wie Schnee in der Sonne geschmolzen. Nach Jahren der Lockerung haben die Banken ihre Bedingungen deutlich verschärft. Das Volumen der gewährten Kredite verzeichnet „den stärksten jemals verzeichneten Rückgang“, stellt das Statec fest.
Für die Baubranche seien die Aussichten „mehr als düster“, ja sogar „besonders negativ“, schreibt das Statistikinstitut, das „eine Verlangsamung der Neueinstellungen“ sowie einen Rückgang der Zeitarbeit feststellt. Im ersten Quartal belief sich die Zahl der Insolvenzen in der Branche auf 59, „was den höchsten Stand seit 1995 darstellt“. Die Branche hat eine Phase des Überflusses hinter sich. Glaubt man den ersten vom Statec erhobenen Daten, waren die Bauunternehmen offenbar „in der Lage, die Kostensteigerungen (mehr als) weiterzugeben“ an ihre Kunden. „Die Gewinnmarge im Baugewerbe ist im Jahr 2022 historisch hoch (nahe 38 Prozent, gegenüber einem Durchschnitt von 28 Prozent seit 1995)“, heißt es im aktuellen Konjunkturbericht.
