D’Land : Michel-Edouard Ruben, was halten Sie von dem Konjunkturpaket für den Wohnungsbau, das letzte Woche im Parlament verabschiedet wurde?
Michel-Edouard Ruben : Die Analyse des Immobilienmarktes ist ganz einfach. Man hat das Angebot, man hat die Nachfrage, man hat die Preise, man hat die Mengen, man hat die Fördermittel, man hat die Besteuerung. Genau das mache ich, und es ist ganz einfach. Eine Wohnungspolitik zu betreiben, ist hingegen äußerst kompliziert.
Wie stehen eigentlich die Erfolgsaussichten des verabschiedeten Pakets ?
Ehrlich gesagt, ich habe keine Ahnung. Das wird sich vielleicht später zeigen. Der Erfolg der beschlossenen Maßnahmen hängt übrigens von weiteren Faktoren ab: der Entwicklung der Zinssätze, den Lohnerhöhungen und der Tatsache, dass Bauträger und private Verkäufer möglicherweise etwas Wasser in ihren Riesling gießen werden.
Was heißt das ?
Dass sie bereit sein werden, die geforderten Preise zu senken und dafür sorgen, dass Wohnen günstiger wird … all das wird zusätzlich zu dem Paket eine Rolle spielen. Man wird also nie wirklich wissen können, welche genaue Rolle es gespielt hat.
Man könnte gegebenenfalls Ziel für Ziel vorgehen. In der Pressemitteilung der letzten Woche ist die Rede davon, „den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern und damit gleichzeitig die Baubranche zu unterstützen“.
Zwischen 2017 und 2022 beliefen sich die Umsätze aus dem Verkauf von Wohnungen, Häusern und Grundstücken auf etwa 8,2 Milliarden Euro pro Jahr; im Jahr 2023 sank dieser Wert auf 4,3 Milliarden. Damit besteht eine Art Investitionslücke in Höhe von rund vier Milliarden Euro. Das Konjunkturpaket umfasst großzügig geschätzt 200 bis 250 Millionen Euro pro Jahr, davon 120 Millionen für den Kauf von Vefa-Objekten (Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand), die bereits im Rahmen des Haushaltsplans beschlossen wurden.
Die Haushaltsmittel sind begrenzt…
Das ist wirklich kompliziert. Einerseits könnte man meinen, dass 200 bis 250 Millionen angesichts der Investitionslücke nicht ausreichen! Aber man muss sich auch die Frage stellen, wie die Interessen des Fiskus gewahrt werden können. Angesichts der neu geregelten beschleunigten Abschreibung, des verdoppelten „Bëllegen Akt“, der Steuergutschrift für Vermieter sowie der erhöhten Abzugsfähigkeit von Darlehenszinsen stellt sich andererseits die Frage nach möglichen Mitnahmeeffekten.
Besteht da nicht die Gefahr, dass sich die Ungleichheiten weiter verschärfen?
Das ist zweifellos ein Thema der Zukunft. Es scheint festzustehen und allgemein anerkannt zu sein, dass Luxemburg sich von einer Eigentümerdemokratie zu einem Land mit einem höheren Anteil an Mietwohnungen wandeln wird; zwangsläufig werden die Vermögensungleichheiten zwischen denen, die Wohneigentum erwerben konnten, und denen, die dazu verdammt sind, Mieter zu bleiben und einen Teil ihres Einkommens an Vermieter abzugeben, zunehmen. Das ist die Kehrseite dieser Medaille. Die Frage der Grundsteuer, also einer Steuer auf Immobilienvermögen, wird sich daher wahrscheinlich noch dringlicher stellen, einschließlich der Frage nach einer echten Grundsteuer auf den Hauptwohnsitz.
Die Arbeiten im Bereich Steuern (Grundsteuer, nationale Steuer auf leerstehende Wohnungen, Steuer auf die Nutzung von Grundstücken) wurden von der ehemaligen Innenministerin Taina Bofferding (LSAP) eingeleitet…
Ja, aber das ist ein technisches, kompliziertes und sehr langwieriges Vorhaben. In der Koalitionsvereinbarung ist festgehalten, dass dieses Vorhaben fortgesetzt wird. Es bleibt abzuwarten, in welchem Zeitrahmen. Das war natürlich kein Thema im Zusammenhang mit diesem kurzfristigen Konjunkturpaket. Hier geht es um altbewährte Steuermaßnahmen, die schnell umgesetzt werden können. Um die Worte des Vizepremierministers (Xavier Bettel, DP, Anm. d. Red.) in einem Interview (d’Land, 15.3.24) zu paraphrasieren: Es musste etwas getan werden. Das ist das Ergebnis. Ist es sinnvoll? Man kann sich diese Frage stellen, aber man kann nicht sagen, dass es nichts bringt.
Bedeutet „etwas tun“ hier, „irgendetwas tun“?
Das würde ich so nicht sagen. Ehrlich gesagt ist die Botschaft gar nicht so schlecht. Sie lautet: Investoren, investiert, wir sind da, um euch zu unterstützen. Potenzielle Eigenheimbesitzer: Wenn ihr könnt, kauft, wir sind da, um euch zu unterstützen und sicherzustellen, dass der Wert eurer Investition nicht einbricht. Das Gleiche gilt für Unternehmen der Baubranche. Wir wollen die Produktionskapazität für Wohnraum nicht verlieren, deshalb unterstützen wir euch. Das ist zwar nicht in diesem Paket enthalten, aber es war bereits zuvor beschlossen worden, den Zugang zur Kurzarbeit (für Unternehmen der Baubranche, Anm. d. Red.) zu erleichtern.
Und was ist mit den Mietern ?
Wir unterstützen sie durch Mietzuschüsse, die Mietprämie, die 90-prozentige Steuerbefreiung für den sozialen Wohnungsbau und schließlich die beschleunigte Abschreibung … Viele Menschen können sich kein Eigenheim leisten, und für jeden Mieter braucht es einen Vermieter. In gewisser Weise ist die Unterstützung der Vermieter also faktisch eine Maßnahme zugunsten der Mieter am Ende der Kette. Wieder einmal ein Zeichen der Unterstützung und des Vertrauens.
Das wäre also hilfreich…
Auf jeden Fall kann man nicht sagen, dass es nichts bringt. Um eine Metapher zu verwenden: Wenn Sie eine Glatze bekämen und ich Ihnen raten würde, täglich fünf Portionen Obst und Gemüse zu essen, könnte man meinen, das bringe nichts. Aber fünf Portionen Obst und Gemüse am Tag zu essen, ist doch nicht schlecht. Es fördert das Wohlbefinden und verlangsamt möglicherweise den Haarausfall. Hier ist es ein bisschen ähnlich. Diese Maßnahmen sind gut für die Stimmung und das Selbstvertrauen.
Befinden wir uns nicht im Wesentlichen in einer Marktlogik? Der Aspekt „Menschen“ scheint zu wenig berücksichtigt zu werden. So wird beispielsweise die Mietpreisbindung außer Acht gelassen. Dies kann aus Standortperspektive auch die Attraktivität des Landes für ausländische Arbeitskräfte beeinträchtigen.
Die Leute verstehen das nicht immer, aber Immobilieninvestitionen haben Vorrang vor Wohnraum. Das ist natürlich zynisch. Aber wissen Sie, ich bin Wirtschaftswissenschaftler. Das ist eine düstere Wissenschaft. Bei einem durchschnittlichen Bevölkerungszuwachs von 12.000 Einwohnern pro Jahr in Luxemburg müssten jährlich etwa 6.000 Wohnungen gebaut werden, wie der Premierminister eingeräumt hat. Es besteht also die Notwendigkeit, die Bautätigkeit zu unterstützen. Es ist dringend erforderlich, dass der Markt für im Bau befindliche Immobilien, der um 70 Prozent eingebrochen ist, wieder in Schwung kommt.
Aber die Menschen müssen Zugang zu diesen Gebäuden haben. Die Kaufkraft für Immobilien ist bei Neuankömmlingen begrenzt. Das Gleiche gilt für die Miete…
Das stimmt. Wenn man einmal nachrechnet: Angesichts der aktuellen Preise und Zinssätze – selbst unter Berücksichtigung der Fördermittel – wird deutlich, dass der Anteil der neuen Haushalte, die Wohneigentum erwerben können, eher gering ist. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird daher zwangsläufig steigen.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, sodass auch die Mieten steigen könnten.
Zu jedem Mieter gehört ein Vermieter. Die Gleichung ist einfach und bekannt. Da der Bestand an öffentlichen Mietwohnungen nun einmal so ist, wie er ist, müssen sich die Mieter auf private Vermieter verlassen. Es gilt also, mit Klugheit und Innovationskraft vorzugehen, um einerseits die Investoren und Vermieter zu unterstützen, die normalerweise einen Anteil von vierzig Prozent am Vorverkauf (Vefa) ausmachen, und andererseits zu verhindern, dass sie die Mieter zu sehr ausnehmen!
Haben Sie einen Vorschlag ?
Sie haben Anspruch auf eine beschleunigte Abschreibung über sechs Jahre, müssen Ihre Immobilie während dieses Zeitraums – und möglicherweise auch darüber hinaus – jedoch zu einem streng regulierten Preis vermieten. Man könnte sich auch bestimmte Zweckbindungen vorstellen, d. h., Sie müssen an Personen vermieten, die in einem bestimmten Mangel- oder systemrelevanten Sektor tätig sind und deren Gehalt in einer bestimmten Spanne liegt. Kurz gesagt geht es darum, als Gegenleistung für die erheblichen Fördermittel, die der Fiskus den Vermietern gewährt, einen intermediären Mietsektor zu schaffen.
Ist dieses neue Paket – zusätzlich zu den bereits bestehenden Maßnahmen – nicht ein bisschen so, als würde man eine Blase aufrechterhalten…
Man muss sich der Tatsache stellen: Wenn es eine Blase gibt, dann ist sie robust! Insofern, als die Korrektur eher bei den Volumina als bei den Preisen stattfand. Ganz ehrlich: Einem Haushalt, der eine Immobilie im Wert von einer Million Euro oder sogar mehr kaufen kann, 80.000 Euro Ermäßigung auf die Grunderwerbssteuer zu gewähren, ist in einem Land, in dem es keine Wertzuwachssteuer auf Hauptwohnsitze gibt und in dem man weniger Grundsteuer zahlt als Flughafensteuer auf einem Langstreckenflug, schon ein bisschen Unsinn. Aber die Maschine ist ins Stocken geraten, sie muss wieder in Gang kommen. Unter den gegenwärtigen Umständen muss man Signale des Vertrauens senden und hoffen, dass die Maschine wieder anspringt. Um auf meine Analogie mit der Glatze zurückzukommen: Man braucht Obst und Gemüse. In die Türkei fahren – das sehen wir später. Und so wird es erst später, in einer normaleren und normalisierten Zeit, notwendig sein, sich ernsthaft mit dem inflationären und umverteilungsfeindlichen Charakter der Kaufbeihilfen sowie mit dem unverschämten Preis, ab dem ein Käufer nicht mehr unterstützt werden sollte, auseinanderzusetzen! Der „Bëllegen Akt“ ohne Einkommens- oder Vermögensvoraussetzungen verursacht jährliche Steuerausgaben in Höhe von 150 bis 200 Millionen Euro. Die Grundsteuer bringt nur vierzig Millionen ein. Ich gehe davon aus, dass irgendwann eine umfassende Reform der Immobilienbesteuerung anstehen wird, die all dies rationalisieren wird.
Und um noch einmal auf das Thema „bezahlbarer“ Wohnraum zurückzukommen?
Der beste Weg, die Sozialwohnungspolitik in Luxemburg zu analysieren, besteht darin, einen kritischen Blick auf die Politik zum Verkauf erschwinglicher Wohnungen zu werfen. Wenn man ein so reiches Land hat und 80 Prozent der Bevölkerung Anspruch auf den Erwerb von erschwinglichem oder moderat bepreistem Wohnraum haben, weiß man, dass es ein großes Problem mit der Konzeption des Modells gibt. Früher schliefen die Leute vor der SNHBM, um sich einzutragen. Heute werden nicht alle Wohnungen verkauft. Aber auch hier ist die Blase robust! Es ist allgemein anerkannt, dass es keine Preiskorrekturen geben kann. Die neuen Obergrenzen für das jährliche Nettoeinkommen, um Zugang zu erschwinglichem und moderatem Wohnraum zu erhalten, liegen für eine Einzelperson bei 59.000 und 69.000 Euro. 136.000 und 160.000 für einen Haushalt mit zwei Kindern. Das ist doch zumindest fragwürdig, denn damit wird stillschweigend eingeräumt, dass bezahlbarer Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen unerschwinglich ist.
Sind diese Maßnahmen eine Flucht nach vorn?
Es wird oft gesagt, dass die von privaten Bauträgern verkauften Immobilien nicht unbedingt deren Selbstkosten widerspiegeln, genauer gesagt den Preis, zu dem das Grundstück erworben wurde. Aber schauen Sie sich einmal die Preise an, zu denen der Fonds Kirchberg seine erschwinglichen Wohnungen im Rahmen eines Erbpachtvertrags verkauft. Im Rahmen des Programms Kiem 2050 wird der Quadratmeter für 9.000 bis 10.000 Euro verkauft – auf Grundstücken, die vor fünfzig Jahren im Rahmen eines Enteignungsverfahrens für 300.000 luxemburgische Franken pro Hektar erworben wurden. Was den privaten Bauträgern vorgeworfen wird, tut der Fonds Kirchberg meiner Meinung nach in höchstem Maße. Das ist keine Kritik meinerseits. Ich möchte damit nur sagen, dass dies die Realität des luxemburgischen Immobilienmarktes ist. Ein Markt, auf dem selbst bezahlbarer Wohnraum, der auf einem vor Jahrzehnten enteigneten Grundstück errichtet wurde, teuer, ja sogar unerschwinglich ist.
Ist das derzeitige System also mangelhaft ?
Die Frage zu stellen, ist schon ein Beweis dafür, dass sie sich stellt! Allerdings gibt es auf allen Ebenen Mängel. So subventioniert der Staat beispielsweise seit 2002 zu 75 Prozent gemeinnützige Vereine (ASBL) sowie später auch SIS (Gesellschaften mit gesellschaftlicher Wirkung), die bezahlbaren Mietwohnraum schaffen. Ich sehe hinter dieser Angelegenheit ein Rätsel, das auf ein Versagen hindeutet. Warum sind die wichtigsten Arbeitgeber des Landes oder die Berufsverbände, die sich über Attraktivitätsprobleme aufgrund der Wohnsituation beklagen, seit 2002 nicht auf die Idee gekommen, gemeinnützige Vereine zu gründen, die darauf abzielen, Arbeitnehmer, die zur Miete wohnen, bezahlbar unterzubringen? Wenn es dafür einen guten Grund gibt, würde ich ihn gerne erfahren.
Ist es realistisch, wie von Ihnen erwähnt, jährlich 6.000 Wohnungen fertigzustellen?
Die Maximierung der jährlich gebauten Wohnungen sollte das Hauptziel der Wohnungspolitik sein. Aber wenn ich wetten müsste, würde ich darauf wetten, dass es Luxemburg in den kommenden fünf Jahren kein einziges Mal gelingen wird, 6.000 Wohnungen fertigzustellen. Die Produktion in diesem Zeitraum um die Hälfte zu steigern und von 4.000 auf 6.000 Wohnungen zu erhöhen – das halte ich nicht für möglich. Angesichts der demografischen Wachstumsaussichten besteht jedoch die dringende Notwendigkeit, diesem Niveau zumindest nahe zu kommen. Vielleicht sollte man Kardinal Hollerich bitten, Papst Franziskus zu bitten, bei seinem Besuch im Land im September ein Gebet dafür zu sprechen, dass dies geschieht! Schließlich ist die Hoffnung, dass in Luxemburg jährlich 6.000 Wohnungen gebaut werden, fast schon ein Wunder.
Zusammenfassung des Konjunkturpakets für den Wohnungsbau
Anhebung der Einkommensobergrenzen für alle individuellen Wohnbeihilfen
Anhebung des Mietzuschusses für Haushalte mit unterhaltsberechtigten Kindern
Der Staat übernimmt einen Teil der Zinsbelastung für den subventionierten Immobilienkredit
Der Staat kann unter bestimmten Voraussetzungen für das Darlehen bürgen
Die Einkommensgrenzen für Wohnungen, die von öffentlichen Bauträgern für den erschwinglichen oder den kostengünstigen Verkauf errichtet werden, werden angehoben
Verlängerung des Vefa-Programms
Aufstockung der Mittel für den Sonderfonds für bezahlbaren Wohnraum
