Die luxemburgische Gesetzgebung zur Regelung des Miteigentums ist, abgesehen von einigen geringfügigen Änderungen, seit einem halben Jahrhundert unverändert geblieben. Lässt sich diese Langlebigkeit durch die Qualität der von den Verfassern getroffenen Entscheidungen erklären oder zeugt sie vielmehr vom Desinteresse der betroffenen politischen, beruflichen und privaten Kreise? Die Anwendung des Gesetzes wurde seit seinem Inkrafttreten im Jahr 1975 durch die Rechtsprechung vorteilhaft geprägt. Einige seiner Passagen behalten sicherlich ihren Wert: die Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, die Abstimmungsregeln in den Versammlungen oder die Art und Weise der Kostenübernahme, insbesondere im Falle eines Eigentümerwechsels.
Andererseits tun sich viele Eigentümerversammlungen schwer, die notwendigen Vereinbarungen zu treffen, um den Erhalt des gemeinsamen Gebäudes zu gewährleisten, wenn der Renovierungswille der einen auf den Widerstand der anderen stößt, die die Finanzierung nicht akzeptieren wollen, auch wenn sich die Minderheit dem gefassten Beschluss beugen muss und die seit kurzem geltende Verpflichtung zur Bildung eines Instandhaltungsfonds mögliche Spannungen in dieser Hinsicht abmildert.
Die Schwachstelle der betreffenden Gesetzgebung liegt vielmehr im Bereich der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Tatsächlich haben viele Beschwerden ihren Ursprung in der gesetzlich vorgeschriebenen Verwaltungsweise, die von der Eigentümergemeinschaft verlangt, die Dienste eines Verwalters in Anspruch zu nehmen – eine Tätigkeit, die inzwischen weitgehend professionalisiert ist, ohne dass der Zugang zu diesem Beruf oder dessen Ausübung angemessen geregelt sind.
Artikel 20 legt zwingend fest, dass der Verwalter die Beschlüsse der Eigentümerversammlung ausführt. Die Eigentümerversammlung bestimmt den Verwalter ihrer Wahl frei und im Rahmen des ihr von ihr erteilten Mandatsvertrags. Artikel 21 fügt hinzu, dass der Verwalter unabhängig vom vertraglichen Auftrag die Bestimmungen der Hausordnung und die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ausführen muss und dass er verpflichtet ist, die Immobilie zu verwalten, indem er für deren Erhaltung, Bewachung und Instandhaltung sorgt, wobei er verpflichtet ist, im Notfall von sich aus die erforderlichen Arbeiten durchzuführen. Das Gesetz unterscheidet somit klar zwischen einem Entscheidungsgremium, der Eigentümerversammlung, und einem ausführenden Organ, dem Verwalter.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dem Verwalter zudem einen Verwaltungsbeirat zur Seite stellen, der sich aus mehreren Miteigentümern zusammensetzt, „um den Verwalter zu unterstützen und dessen Verwaltung zu kontrollieren“ (Art. 23). Der Status des Verwaltungsbeirats ist nicht näher definiert, seine Einrichtung ist freiwillig und sein Einfluss erweist sich letztendlich als verschwindend gering angesichts der Position, die sich die Verwalter im Laufe der Zeit aufgebaut haben. Normalerweise legt der Verwalter den Miteigentümern einen vorgedruckten Entwurf eines Mandatsvertrags zur Genehmigung vor und erwartet dessen Zustimmung durch die Versammlung. Dieser Vertrag regelt die Aufgaben und die Zeit, die er für die Verwaltung des Gebäudes aufzuwenden bereit ist, gegen eine Vergütung, deren Berechnungsweise normalerweise nur ihm bekannt ist und die mehr oder weniger versteckte Zuschläge enthält, die es ermöglichen, jede Leistung in Rechnung zu stellen, die über das hinausgeht, was gemeinhin als laufende Verwaltung bezeichnet wird.
Von vornherein hat der Verwalter großes Interesse daran, es nicht mit einem Verwaltungsbeirat zu tun zu haben, dessen Kompetenzen zu weitreichend sind. Ein zu aktiver Verwaltungsbeirat mit zu vielen Befugnissen wird schnell als Eingriff in die Zuständigkeiten des Verwalters empfunden und bedeutet einen Mehraufwand, der durch die Wünsche des Verwaltungsbeirats und dessen Kontrollbestrebungen entsteht. Häufig betreuen die Mitarbeiter großer Immobilienverwaltungsagenturen mehr als dreißig Wohnanlagen, wodurch sich ihre durchschnittliche wöchentliche Verfügbarkeit auf etwas mehr als eine Stunde pro Wohnanlage beschränkt. Einfach durchzuführende kleinere Maßnahmen werden in der Regel gegenüber solchen bevorzugt, die eine umfangreichere Nachbetreuung erfordern.
Die Eigentümergemeinschaft steht der undurchsichtigen Preisgestaltung und den Vertragsklauseln hilflos gegenüber, die es ermöglichen, jeden Besuch vor Ort und jeden Telefonanruf, der nicht ausdrücklich in der vereinbarten Pauschale vorgesehen ist, separat in Rechnung zu stellen. Am Ende des Geschäftsjahres bleibt dem Miteigentümer nichts anderes übrig, als die ihm vorgelegte hohe Rechnung zu bezahlen.
Die Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung oder des Verwaltungsbeirats – sofern dieser dazu beauftragt wurde – hängt von der Verfügbarkeit der Dienstleistungen des Verwalters bzw. von dessen Bereitschaft ab. Es kommt vor, dass Beschlüsse einer Versammlung noch immer auf ihre Umsetzung warten, wenn sich die Miteigentümer zu ihrer nächsten Jahresversammlung treffen. Das Gesetz enthält jedoch keine Bestimmungen darüber, wie die Eigentümergemeinschaft auf Versäumnisse des Verwalters reagieren kann, abgesehen von der Möglichkeit, das Mandat nicht zu verlängern, es sogar zu kündigen oder vor Gericht Schadenersatz zu fordern.
Die Unkenntnis kommunaler oder steuerlicher Verfahren führt zu Zeitverlusten bei der Durchführung von Arbeiten, beim Erhalt gesetzlicher Zuschüsse, bei der Rückforderung eines Teils der gezahlten Mehrwertsteuer, falls der Eigentümer Anspruch auf den ermäßigten Satz hat, … Die Tendenz zur Konzentration der Hausverwaltungsaktivitäten in immer größeren Unternehmen, die mit einer reduzierten Mitarbeiterzahl die Verwaltung einer immer größeren Anzahl von Wohnanlagen gewährleisten, trägt nicht zur Lösung der beschriebenen Probleme bei.
Wie soll man also auf die Gelassenheit einer Gruppe von Fachleuten reagieren, die untereinander gut vernetzt sind und sich ihrer beherrschenden Stellung bewusst sind – gegenüber Wohnungseigentümergemeinschaften, die zwangsläufig dazu verdammt sind, einzeln und unkoordiniert zu handeln, wobei „jeder für sich“ allzu oft die Regel ist ? Zu welchen Schlussfolgerungen soll die Arbeitsgruppe gelangen, die der Wohnungsbauminister gerade ins Leben gerufen hat und die sich aus Vertretern der Verwaltung, des Berufsverbands der Hausverwalter sowie – wie das Ministerium schreibt – aus „ &Akteuren, die in direkter oder indirekter Verbindung zu den Wohnungseigentümergemeinschaften stehen“ besteht?
Versuchen wir, einige Denkanstöße für eine Neugestaltung des Gesetzes von 1975 zu geben, um im Interesse der Hauptbetroffenen, nämlich der Eigentümer, eine bessere Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften zu erreichen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt Rechtspersönlichkeit und verfügt als Entscheidungsgremium über eine Versammlung, in der alle Miteigentümer vertreten sind. Allerdings verfügt sie über kein eigenes Verwaltungsorgan, das mit den erforderlichen Befugnissen ausgestattet ist, um ihre gemeinsamen Interessen zwischen zwei Versammlungen zu vertreten. Der Verwaltungsrat sollte mit einer echten Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter ausgestattet sein. Seine Befugnisse sollten auf die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft ausgeweitet werden, mit Ausnahme der Angelegenheiten, die in die Zuständigkeit der Eigentümerversammlung fallen. Diese Befugnisse wären mit denen des Verwaltungsrats einer Handelsgesellschaft vergleichbar. Dadurch würde die Rolle des Verwaltungsrats gegenüber dem Verwalter gestärkt. Die damit verbundene erhöhte Haftung seiner Mitglieder könnte analog zu den Bestimmungen für die Verwaltungsratsmitglieder von Stiftungen und gemeinnützigen Vereinen geregelt werden, die ihr Mandat ebenfalls ehrenamtlich ausüben.
Im Falle einer mangelhaften Erfüllung des Mandats durch den Verwalter ist die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherlich nicht machtlos. Sie kann beschließen, den Verwalter nicht wiederzuernennen oder sein Mandat zu kündigen, ja sogar vor Gericht auf Schadenersatz zu klagen. Doch wird der nächste Verwalter nicht schon bald dieselbe gleichgültige Verwaltung an den Tag legen wie der abgesetzte Verwalter? Was eine mögliche Klage vor Gericht angeht, so ist das Risiko für den Verwalter, wegen seiner unzureichenden Verwaltung sanktioniert zu werden, letztlich minimal, sofern die Sachverhalte eine bestimmte Schwere nicht überschreiten. Könnte eine gesetzliche Auflistung von Sanktionen – insbesondere finanzieller Art –, die die Wohnungseigentümergemeinschaften rechtmäßig verhängen könnten, hier Abhilfe schaffen? Könnte nicht die Einrichtung einer Verwaltungsstelle in Betracht gezogen werden, die Wohnungseigentümergemeinschaften bei Problemen mit ihrem Verwalter berät? Wäre es nicht zudem notwendig, eine Schlichtungsstelle zu schaffen, vor der Streitigkeiten aufgrund einer unzureichenden Verwaltung verhandelt werden können?
Könnte das Gesetz nicht eine Mindestzeit vorschreiben, die der Hausverwalter unter Berücksichtigung der Größe und des Alters des Gebäudes für die Verwaltung einer Wohnanlage aufwenden muss? Die gesetzlichen Anforderungen für den Zugang zum Beruf des Hausverwalters und dessen Ausübung – nämlich die erforderlichen moralischen Eigenschaften, die finanzielle Leistungsfähigkeit zum Schutz der Kunden vor einer möglichen Insolvenz und insbesondere die berufliche Qualifikation – sollten strenger geregelt werden. Wie sieht es außerdem mit der Verpflichtung aus, nur geschultes Personal für die anstehenden Aufgaben einzustellen? Und wie sieht es mit der Pflicht der Hausverwalter aus, die Wohnungseigentümergemeinschaften darüber zu informieren, dass der Sanierungsfonds vorrangig für energetische Sanierungsmaßnahmen verwendet werden muss und dass es für diese Art von Renovierungen sehr großzügige öffentliche Fördermittel gibt?
Das Innovationsvorhaben, dem der Wohnungsbauminister das Gesetz von 1975 unterziehen will, wird sicherlich Elemente enthalten, die der Verwaltung am Herzen liegen. Auch eine angemessene Berücksichtigung der Interessen der Hausverwalterbranche scheint angesichts der Anwesenheit ihrer Vertreter in dem Beratungsgremium, das über Inhalt und Form der in Vorbereitung befindlichen Gesetzesänderung beraten soll, außer Frage zu stehen. Hoffen wir, dass die Interessen der Miteigentümer, die am Ergebnis der eingeleiteten Arbeiten am meisten beteiligt sind, nicht zwischen dem Hammer der Forderungen der Immobilienverwalter und dem Amboss der Standpunkte des Ministeriums zermalmt werden.
Paul Schmit ist ehemaliger Regierungskommissar. Er war Vizepräsident des Staatsrats
