„Es ist einfacher, nach Nordkorea einzureisen, als in Berlin eine Wohnung zu mieten. Das weiß ich, ich habe beides gemacht “, beklagte sich 2020 der kanadische Schriftsteller Ryan Murdock angesichts der Schwierigkeiten, in der deutschen Hauptstadt eine Wohnung zu finden, wo sich die Immobilienkrise – wie in vielen europäischen Städten – aufgrund eines chronischen Angebotsmangels, sowohl bei Alt- als auch bei Neubauten. Und die Lage wird sich nicht verbessern.
Das Ifo, ein Institut für Konjunkturprognosen in München, schätzt in einer am 1. August veröffentlichten Studie, dass die Zahl der in den 19 größten europäischen Volkswirtschaften neu gebauten Wohnungen in diesem Jahr um 8,5 Prozent sinken dürfte und damit 1,6 Millionen erreichen wird – das sind 150 000 neue Wohnungen weniger als im Jahr 2023. Die Prognosen sind sehr düster : Im Jahr 2026 dürfte die jährliche Zahl der fertiggestellten Neubauten im Durchschnitt um 17 Prozent unter dem Niveau von 2022 (dem Jahr, in dem der Zinsanstieg begann) liegen, wobei in Schweden, Österreich, in Deutschland oder in Frankreich, auch wenn andere Länder besser abschneiden, wie Italien (Stabilität), das Vereinigte Königreich (+ 7 Prozent) und vor allem Spanien (+ 27 Prozent).
Der Rückgang des Angebots ist die Folge eines konjunkturellen Nachfragerückgangs, der auf den Anstieg der Zinssätze zurückzuführen ist, der seit dem Frühjahr 2022 eine große Zahl von Käufern, insbesondere Erstkäufer, abgeschreckt hat. Dadurch ist die Nachfrage nach Immobilienkrediten in der Eurozone im Jahr 2023 um dreißig Prozent eingebrochen. Im Gegensatz zum Bestandsmarkt, wo der Zinsanstieg teilweise durch sinkende Preise ausgeglichen wurde, sind die Preise im Neubau – abgesehen von Sonderaktionen zur Abbauung der unverkauften Bestände – kaum gesunken oder sogar weiter gestiegen. Grund dafür ist der starke Anstieg der Kosten für Baumaterialien (um sieben bis zehn Prozent zwischen 2022 und 2023), Energie und Arbeitskräfte seit dem Ende der Gesundheitskrise, also noch vor dem Krieg in der Ukraine.
Angesichts der sich beruhigenden Inflationslage und des absehbaren Rückgangs der Zinssätze dürften diese konjunkturellen Faktoren in den kommenden Monaten an Bedeutung verlieren. Bereits im ersten Halbjahr 2024 wurde der Rückgang der Kreditnachfrage gestoppt. Doch mehrere strukturelle Herausforderungen werden das Angebot weiterhin belasten. Alle Großstädte, aber auch die umliegenden Gemeinden sehen sich mit einer Grundstücksknappheit konfrontiert. Doch selbst wenn Grundstücke verfügbar sind, lehnen einige Gemeinden aus ökologischen Gründen eine Ausweitung der Wohngebiete ab und bevorzugen eine Aufstockung bestehender Gebäude, was nicht immer umsetzbar ist.
Die Fachleute beklagen seit langem städtebauliche und technische Vorschriften (beispielsweise in Bezug auf Zufahrten oder Wärmedämmung), die ihre Projekte behindern oder deren Kosten erheblich in die Höhe treiben. Ein weiteres Problem: Qualifizierte Arbeitskräfte sind schwer zu finden und zu halten in einer Branche, die aufgrund der Arbeitsbedingungen und Vergütungen wenig attraktiv ist (ähnlich wie im Gastgewerbe). Laut Bloomberg ist in mehreren europäischen Ländern ist mit einem regelrechten „Baukrach“ zu rechnen, obwohl die Nachfragegrundlagen gut sind – vor allem aufgrund des Bedarfs im Zusammenhang mit Einwanderung und Trennungen von Paaren, die automatisch zu einem Anstieg der Zahl der Haushalte führen.
Die Insolvenzen im Baugewerbe haben stark zugenommen. In Deutschland stiegen sie innerhalb eines Jahres (von Mai 2023 bis Mai 2024) um ein Viertel. In Frankreich lagen die Insolvenzen im ersten Halbjahr 2024 um mehr als zwanzig Prozent über dem Niveau vor der Gesundheitskrise. Das Zusammentreffen einer nach wie vor starken Nachfrage – auch wenn diese vorübergehend unter den steigenden Zinsen leidet – mit einem begrenzten und unelastischen Angebot hat verheerende Folgen. Die Verknappung verschärft sich. In Deutschland wurden 2023 280.000 Wohnungen gebaut, während das Ziel bei 400.000 lag, davon 100.000 Sozialwohnungen. Nach Angaben des Eduard-Pestel-Instituts beläuft sich das kumulierte Defizit auf 700.000 Wohnungen, während andere Schätzungen von mehr als einer Million fehlenden Wohnungen ausgehen. Ein Aufholen bleibt illusorisch: Im ersten Halbjahr 2024 sank die Zahl der Baugenehmigungen laut Bundesamt für Statistik um 21,5 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 und um 44 Prozent gegenüber 2022.
In Frankreich werden im Jahr 2024 264.000 Wohnungen in Bau genommen, das sind 28,3 Prozent weniger als im Jahr 2022, während der Bedarf auf über 500.000 neue Wohneinheiten pro Jahr geschätzt wird. Somit wird nur die Hälfte der Nachfrage gedeckt. In Schweden schätzt die Wohnungsbehörde, dass bis 2030 durchschnittlich 67.300 neue Wohnungen pro Jahr benötigt werden. Und in den Niederlanden fehlen schätzungsweise rund 390.000 Wohnungen – beachtliche Zahlen im Verhältnis zur Bevölkerung dieser beiden Länder (10,5 bzw. 18 Millionen Einwohner).
Die Schwierigkeiten im Bausektor stellen ein Risiko für das Wachstum dar, da dieser Sektor einen erheblichen Anteil am BIP – 5,3 Prozent im Euroraum – und an der Gesamtbeschäftigung (sieben Prozent in Frankreich, 10,5 Prozent in Luxemburg) hat. Wie die luxemburgische Handwerkskammer feststellt, wirken sich diese Schwierigkeiten auch auf andere mit der Immobilienbranche verbundene Bereiche aus (Architekten, Planungsbüros, Makler, Bauträger) sowie darüber hinaus auf die Zulieferer der Bauunternehmen, Kreditinstitute, den Einzelhandel und das Gastgewerbe.
Der Mangel an neuem Wohnraum belastet auch das Leben und die Arbeit der Haushalte erheblich. Allein in England sind mehr als 260.000 Haushalte obdachlos oder leben in Notunterkünften – eine Zahl, die innerhalb eines Jahres um zehn Prozent gestiegen ist und seit Beginn der offiziellen Statistiken im Jahr 1998 einen noch nie dagewesenen Höchststand erreicht hat. Diese Situation steht in engem Zusammenhang mit den sozialen Unruhen im Sommer 2024. Die geografische Mobilität und die Produktivität sind beeinträchtigt, da Arbeitnehmer davon abgehalten werden, außerhalb ihres gewohnten Wohngebiets nach Wohnraum zu suchen. Industrieprojekte können dadurch gefährdet werden.
Die Länder, die am stärksten von der Knappheit an neuen Wohnungen betroffen sind, setzen alle Hebel in Bewegung, um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln. Im Vereinigten Königreich steht das Thema Wohnen im Mittelpunkt der Wirtschaftsstrategie der Labour-Regierung unter Keir Starmer, die seit Anfang Juli im Amt ist. Sie sieht vor, innerhalb von fünf Jahren rund 1,5 Millionen bezahlbare Wohnungen zu bauen, aber auch eine Bodenreform und neue Enteignungsvorschriften, um dem Mangel an Bauland entgegenzuwirken. Der Bau von 300.000 Wohnungen pro Jahr (eine Zahl, die unter dem auf 340..000) ist ehrgeizig, wenn man bedenkt, dass der Wohnungsbau im Jahr 2023 nicht über 190.000 Einheiten hinausging. In Deutschland wird im Herbst 2024 ein Förderprogramm in Höhe von zwei Milliarden Euro für den Bau von Mietwohnungen anlaufen. Hinzu kommt eine Reform des Immobilienrechts, um Planung, Genehmigung und Bau zu erleichtern, beispielsweise durch die Umwandlung leerstehender Büroflächen in Wohnraum (d’Land, 9.02.2024).
Der Verband „Build Europe“, in dem europäische Bauträger, Stadtentwickler und Wohnungsbauunternehmen zusammengeschlossen sind, ist jedoch der Ansicht, dass die Antwort auf die Wohnungskrise vielmehr auf EU-Ebene erarbeitet werden muss. Für diese Lobby, zu der auch die Immobilienkammer des Großherzogtums Luxemburg gehört, reichen sinkende Preise allein nicht aus, um den Markt wieder anzukurbeln, und fordert seit mehreren Monaten eine „erhebliche Senkung“ der Leitzinsen der EZB, deren derzeitiges Niveau sowohl die Nachfrage als auch das Angebot beeinträchtigt, da die Fachleute Schwierigkeiten haben, sich zu finanzieren. Am 12. Juni, unmittelbar nach ihrem Jahreskongress in Lissabon, forderte Build Europe das neue Europäische Parlament auf, „die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu einer absoluten Priorität zu machen“, und bot ihm gemeinsam mit dem Jacques-Delors-Institut ihre Unterstützung an.
Die Europäische Kommission ihrerseits hat am 18. Juli ein starkes Signal gesetzt, indem sie vorschlug, bereits in diesem Herbst das Amt eines Kommissars für Wohnungswesen zu schaffen. Trotzdem zeigt die monatliche Umfrage von S&P Global unter Führungskräften der Baubranche kaum eine Verbesserung ihrer Stimmung, da sie davon ausgehen, dass die Erholung der Nachfrage lange dauern wird: Selbst wenn die Zinsen sinken, wird der Kostendruck weiterhin die Verkaufspreise beeinflussen. „Das verheißt nichts Gutes für den Bereich des bezahlbaren Wohnraums“, prognostizieren die Ökonomen der ING-Bank.
Luxemburg ist schwer betroffen
Am 24. Januar hat die Regierung des Großherzogtums bestimmte Branchen des Bausektors für einen Zeitraum von sechs Monaten (von Februar bis Juli 2024) zum „Krisenbereich“ erklärt und die Einführung von Kurzarbeit angekündigt. Der luxemburgische Immobilienmarkt befindet sich in einer schweren Krise, wie der Einbruch der Transaktionen in allen Marktsegmenten zeigt. Im 1. Quartal 2024 war das Segment der im Bau befindlichen Wohnungen (Vefa) am stärksten betroffen: Die Zahl der Transaktionen lag um 47 Prozent unter dem ohnehin schon sehr schwachen Wert des 1. Quartals 2023. Mit nur 92 Verkäufen lag die Zahl siebenmal unter dem Durchschnitt der Verkäufe im 1. Quartal zwischen 2017 und 2022 (667 Transaktionen).
Laut Statec macht das Baugewerbe jedoch sechs Prozent des BIP aus und beschäftigt 52.500 Menschen – fast ebenso viele wie der Finanz- und Versicherungssektor. In diesem Sektor kam es im Jahr 2023 zu 162 Unternehmensinsolvenzen, was einem Anstieg von mehr als 37 Prozent innerhalb eines Jahres entspricht. Mit 1.167 verlorenen Arbeitsplätzen entfielen 43 Prozent aller Arbeitsplatzverluste auf diesen Sektor. Im Jahr 2023 gehörte Luxemburg zusammen mit Österreich und Finnland zu den drei europäischen Ländern, in denen die Beschäftigtenzahlen in diesem Sektor am stärksten zurückgingen. Nach Angaben der Handwerkskammer sind 4.600 Arbeitsplätze gefährdet. Die direkten negativen Auswirkungen auf die öffentlichen Finanzen würden sich auf fast 300 Millionen Euro belaufen, und zwar in Form von sinkenden Steuereinnahmen (Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer) und steigenden Ausgaben (Arbeitslosengeld). Zu den empfohlenen Lösungen zählen insbesondere steuerliche Anreize in Bezug auf die Eintragungsgebühren oder die Mehrwertsteuer (neuer ermäßigter Satz von fünf Prozent zur Ankurbelung von Mietinvestitionen), aber auch administrative Maßnahmen zur Vereinfachung der Genehmigungsverfahren.
